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不动产法律答疑系列 作者介绍：文钰，土地建筑房地产专业律师，系上海协力（长沙）律师事务所合伙人，电QQ448576428，腾讯微博@文钰 房屋土地等不动产，往往是个人、家庭或企业最重要的资产之一，但如何保障这些财富安全，这些资产在转让、租赁、抵押等流转过程中，法律和司法实践中有无特殊的要求，尚无系统阐述。为便于企业和个人使自己的不动产在法律保护的范围内保值增殖，特根据作者在执业过程中遇到的常见问题撰写此答疑系列，以飨读者。 答疑1.不动产登记有何法律意义？ 根据《物权法》第十六条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，其是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件。从法律的要求来看，不动产的权利人必须借登记机关向社会公众宣布不动产上现有的权利状况，在不动产登记薄上记载的权利人一般被视为该不动产的合法权利人。登记机关作为政府机构，它所建立的登记簿以及登记簿上记载内容的真实性，是由国家保障的，该登记体现国家信用。不动产登记制度可以使其他市场主体对登记簿上记载的内容充分信任，增加企业的资产信用，发挥资产的融资功能。律师在尽职调查时查明资产最保险和最节省时间的做法就是去登记机关查询登记簿，以确认资产是否真正属于企业。在司法实践过程中，不动产登记薄记载内容也是最重要的表明权利状况的依据。 答疑2.房屋未进行产权登记是否影响出卖效力？ 房屋虽然未进行产权登记，也不影响买卖的效力。根据我国法律规定，即使未进行产权登记，双方签订的房屋买卖合同也是有效的，应依法予以保护。房屋买卖合同是双方在平等、自愿的基础上签订的，是买卖双方的真实意思表示，其内容并不违反民事法律规范，故买卖合同有效，买卖行为应受到法律的保护。 《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，故没有进行产权登记的房屋买卖合同只是不发生物权的转移，而买卖合同是一种债权设定，标的物是否转移对合同本身的效力不产生影响，合同本身自成立即生效。?? 答疑3.进行预售合同备案登记是否就与预告登记有相同的法律效力？ 根据我国《城市房地产管理法》第四十四条第二款的规定，商品房预售登记备案制度，是商品房预售人将商品房预售合同进行登记备案的制度，我国法律、行政规章未规定商品房预售登记的时间效力。根据《物权法》的规定，预告登记有明确的消失期限，预告登记在债权消灭或经过法定时间后或产权取得后，预告登记即告消灭，不会永远存续。另外，我国商品房预售合同备案登记仅仅是预售行政管理的一种预售资格审查手段，不具备债权保全的对抗效力，与预告登记制度存在根本上的差异。 答疑4.将违法建筑租赁出去的租赁合同是否有效？ 违法建筑是指违反《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城乡规划法》等相关法律、法规的规定，未经土地规划主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。由于违法建筑所违之“法”系指管理性规范，并未违反法律的禁止性规定，以其作为合同标的物原则上应为有效。但如存在违反社会公共利益或违反法律禁止性规定的其他情况，则租赁合同系无效合同。 答疑5.租赁合同未经登记，能否对抗第三人? 目前，我国没有强制要求租赁合同登记备案的规定，签订租赁合同的当事人是否到房屋管理部门办理登记备案手续，是当事人的自由选择，因此，租赁合同是否登记不应成为是否可以对抗第三人的标准。 另一方面，考虑到保护交易安全的需要，多数人认为，租赁合同未登记不能对抗善意第三人。因为房屋租赁权是设置在不动产房屋上的权利，根据法理，其欲取得对抗第三人的效力，应具备一定的物权公示外观。如果租赁权没有进行登记公示，其结果有可能是第三人在买受租赁物时，不知道租赁物上已负担租赁权，第三人基于善意买受租赁房屋后，不仅要受买卖不破租赁的限制，而且要面临承租人请求人民法院宣告该房屋买卖无效的风险，这样一来，如果未登记的租赁合同可以对抗该善意第三人，将极大损害交易的安全。因此，此类情形，一般认为，租赁合同未经登记，不得对抗善意第三人。 答疑6.未经抵押权人同意，经抵押登记的不动产，抵押人可否转让抵押物？ 　　 可以。虽然根据《担保法》第四十九条规定，“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。但《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”。“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿