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房地产价格构成的变动趋势分析-------基于上市公司苏宁环球年报分析 张涛 内容提要 房地产是构成整个社会财富的重要部分，它的发展是推动工业化和城镇化的重要力量。房地产价格决定着社会和居民的财富，它的波动影响着金融体系的安危，也影响着宏观经济的稳定和发展。房地产价格泡沫的破灭在日本和东南亚曾经是经济危机和金融危机的直接导火索。我国正处在金融体制改革和面临经济全球化的双重挑战下，而且当前我国又出现了房地产开发过热现象，房地产价格、房地产投资、商品房空置率持续上升。 本文在回顾价格理论的基础之上，对房地产价格及其变化，还有其构成做了较为详细的分析。从理论研究到联系实际，找出其价格构成变动的因素，并对它的变动趋势做出判断。 主要安排结构如下：第一部分导论，房地产经济学是一门研究对象独特、现实性强、新兴而引人注目的应用经济学科。任何个人、机构和部门都与房地产经济活动发生直接的关系。家庭的消费和投资选择，公司的投资和经营活动以及政府的经济政策和市场管制都离不开房地产经济理论的指导，房地产经济理论研究和实践探索日新月异。本文的引言将从导论而起。第二部分，文献回顾：价格变化、价格波动等理论回顾。对重要理论和研究成果进行分析。这是本文的基础。第三部分，从理论上分析我国房地产价格构成，并结合相关研究理论，得出关键性的要素。第四部分，以不同地区房地产价格构成变动趋势为参照理论基础从而对南京市的房产价格构成的变动趋势进行实证分析，同时也是基于苏宁环球的年报数据。第五部分，承上启下，通过对房产价格变动趋势的分析进而对价格构成波动的主要原因分析。第六部分，基于以上五部分的分析研究，得出本文的结论，并提出一些建议。 目录 引言 课题选择背景 课题研究的意义 主要工作 第一章 文献回顾：价格变化、价格波动等理论回顾 1．1、房地产价格构成 1．2、房地产价格变化 1．3、价格波动原理 1．4、房地产价格构成原理 第二章 我国房地产价格构成 2．1、我国房地产价格现状 2．2、房地产价格构成因素 2．3、形成我国房产价格的主要因素 第三章 地区房地产价格构成变动趋势 3．1、苏宁环球年报的简要分析 3．2、南京市房产价格构成的变动趋势 第四章 价格构成波动的主要原因分析 4．1、成本因素 4．2、需求因素 第五章 结论与建议 主要参考文献 引言 1、课题选择背景 近年来，房地产价格始终成为社会各界关心的热点。由于我国房地产市场的发展整体仍然处于初级阶段，各种口径的房地产价格统计数据仍然无法与国际接轨，社会公众也不能及时得到权威的房地产价格统计数据，因此关于房地产价格的讨论众说纷纭，成为各种媒体经常关注的中心话题。在基于苏宁环球年报的基础上，对房地产价格的构成进行趋势变动分析，这是从局部向整体研究的有效途径。房地产构成很复杂，改革开放以前，人们一直不认为房地产具有商品的属性。房产经济只是一种产品经济，甚至是一项社会福利，因而影响价格的因素较单一，土地更是无偿使用，没有价格可言。实行改革开放后，尤其是最近几年，房地产经济逐渐进入商品经济的轨道，房地产市场逐渐形成和完善，房地产价格开始遵循价值规律的客观要求，由于房地产与一般商品相比有许多特殊性，因此房地产价格的影响因素很复杂。而其构成的变化趋势也是基于影响房产价格的因素。 2、课题研究意义 房地产问题如今是人们生活中较为现实的困境，对房产价格构成进行合理科学的理论分析和实证，将有利于合理的房产价格形成，从而减轻人们住房的经济压力，打开江苏房地产价格这种居高不下的局面，再度回到那种热火朝天的景象。人们买房有的是必须，有得则是炒作，如果一份清晰的房产价格摆在消费者的面前，或是消费者已经对这个房产进行过详细的调查，那么价高的离谱的房价会逐步减少，在双方都心知肚明的情况下，一个合理的房价对大家都有利。 房地产价格研究致力于揭示房地产市场的运行规律，给投资者的购房投资和政府的产业和宏观经济政策提供正确的前瞻性信息。并防范房地产投机过度而导致房地产泡沫，甚至引发泡沫经济，防范金融危机。房地产价格研究对于稳定国民经济、维护房地产市场健康平稳发展、增进居民福利具有非常重要的作用。 主要工作 本文梳理了学术界已经取得的关于房地产价格理论的研究成果，借鉴了国内外研究的成果，采用理论分析和实证研究相结合的办法。在理论分析的基础上，借鉴国外已有的成熟的研究成果，根据中国实际情况，加以改进和完善，分析具有中国国情的案例，并运用中国现有的数据，进行实证检验，得出结论，并给出相应的政策建议。房地产价格理论仍在发展当中，本文虽然涵盖了房地产价格理论的研究范围，并加深了理论研