房地产开发项目的财务评价.docVIP

实验三 房动产开发项目的财务评价 一、实验目的 根据房动产开发项目资金流动模拟案例，了解开发项目财务评价指标的公式含义，掌握财务净现值和动态投资回收期的算法，了解如何绘制净现金流量图。 二、实验材料 计算器、计算机、投影仪、案例模拟材料 三、实验时间 2学时 四、实验内容 1、净现金流量图的画法 现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。 第1计息周期 第1计息周期 第6计息周期 00 1 3 2 5 4 6 7 注意：（1）以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的长度成为计息周期，可取年、半年、季度或月等。横坐标上“0”点，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。时点“1”表示第1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始，以此类推。 （2）如果现金流出或流入不是发生自计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。在一般情况下，采用这个简化假设，能够满足投资分析工作的需要。 （3）为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，一般都把初始投资作为第0期期末发生的。 （4）相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。 + + 00 1 3 2 5 4 6 7 现金流量 — 2、运用现金流量法进行房地产开发项目的财务评价 某人拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年楼价款付款比例分别为15%、25%和60%，第四年即可开始出租，当年的毛租金收入为100万元，经营成本为20万元，且预计在此后的16年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率均为12%，贴现率为16%。如果本写字楼投资项目在整个经营期间内的其他收入和支出情况如下表所示，试计算该投资项目的净现金流量，画出净现金流量图并计算项目的财务净现值和动态投资回收期。（设投资和经营期间的收支均发生在年初） 单位：万元 年份 4 5 6~18 19 20 转售收入 1600 转售成本 150 装修费用 60 200 知识点： （1）净现金流量（CI-CO）= 现金流入—现金流出 （2）财务净现值（FNPV）是反映项目在计算期内获利能力的动态指标，是指按设定的贴现率，将各年的净现金流量折现到投资起点的现值代数和，以此反映项目在计算期内获利能力，计算公式如下： 式中：FNPV—财务净现值；ic—贴现率；t—年限；n—项目的计算期。 （3）财务内部收益率（FIRR）也称内部收益率（IRR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。内部收益率表明项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。 计算方法：运用Excel中计算内部收益率函数IRR（X:Y）计算FIRR。函数中X表示净现金流量的第一个数据的位置，Y为最后一个数据的位置。 （4）动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。（累计净现值等于零） 式中：ic—贴现率；Pb—动态投资回收期。 动态投资回收期也可以用财务现金流量表累计净现金流量计算求得，其公式为： 动态回收投资期=（累计净现金流量现值出现正值的年数—1）+（上年累计净现金流量现值绝对值/当年净现金流量折现值） 五、实验要求 每人一台计算机，独立完成；计算案例模拟结果，撰写分析报告。