新老元素的融合——老城区城市综合体的引入.docVIP

新老元素的融合 ——如何将城市综合体与历史悠久的老城区相契合调查报告 前言：建筑是文化的缩影，文化的碰撞与交融是建筑特色形成的重要源泉，如何在引入新元素新动力——城市综合体点燃其生气的同时，而不破坏老街区的整体肌理，是一个亟待解决的问题。 一、老城区 1、概述 那些历史悠久的老城区都是城市曾经的政治、经济、商贸中心，老城区物产资源丰富，历史文化悠久，人文底蕴深厚， 图1 老城区曾经的繁荣 繁荣的商业一直是老城区生存的生命之源，然而如今的老城区却没有了往日的繁荣景象。在经济迅速发展和城市化加速的背景下，城市空间结构的重组和经济重心的转移，是导致历史悠久的老城区经历了由繁华到衰落的过程。只有不断的与时俱进，引入新元素、新动力才能保持中山路老商业街区的活力。 如今老城区商业发展中存在的问题 老城区的商业发展一直以小的个体店铺为主，商店档次参差不齐，质量风格都差距较大。除了可能有稍微大点的超市以外外，还缺乏像像万达、佳世客这样的大型零售百货公司的带动力，娱乐、餐饮等商业配套产业较之仍有明显差距。重新起步的老城区除要应对城市空间结构重组和经济中心的转移外，正在崛起新城、开发区、CBD等新兴商圈也不容 图2 如今中山路街景 小觑。 两大原因造成了老城区的衰退。 第一，随着经济的开发，城市的经济中心随之转移，新兴商圈陆续出现，老城区客流量迅速回落，它们在城市的发展中，慢慢脱离了中心位置。　　第二，经营模式老旧加速了老城区的退化。 所以老城区的发展需要新能量的带动。 城市综合体 图3 城市综合体 概述： “城市综合体”是一种崭新的生活运行模式，它将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合在各部分间建立一 种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体物业对于城市的发展具有相当大的促进作用，它并不完全依靠城市，而是城市的有益补充。 三、城市综合体是城市发展的一个必然产物 城市综合体是城市经济发展到一定阶段的必然产物，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。结合我国国情，城市综合体高容积率特征符合我国人多地少，满足我国高强度利用土地的需求。　　自上世纪50年代，世界第一个城市综合体，法国巴黎的拉德芳斯诞生以来，城市综合体就与庞大的建筑群、商业中心、城市地标、城市发展引擎联系在一起。像美国纽约曼哈顿的洛克菲勒中心，英国伦敦的金丝雀码头，德国柏林的索尼中心，中国北京的国贸中心、上海新天地等，这些城市综合体成为展示城市鼎盛的符号。据前瞻产业研究院的统计，目前杭州、沈阳、济南等二线城市也提出了未来主要发展城市综合体的战略目标并积极进行推进。 研究发现,城市人均GDP的高低决定了城市综合体的发展阶段。当城市人均GDP在4000美元左右时,城市综合体为初始发展阶段,以传统的购物中心为主,写字楼、公寓的比例较小。当城市人均GDP在5000-8000美元之间时,城市综合体有一定的抗风险能力,随着城市的发展,新的业态不断丰富,城市综合体步入发展阶段。当城市人均GDP突破10000美元时,城市综合体进入高速发展期,所包含的商业业态也最为齐全。 四、老城区借力综合体 谋求华丽蜕变 城市综合体在提升城市形象、降低商务成本等方面有着得天独厚的优势，随着城市核心区域的再开发与旧城改造规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种功能，形成互为价值链关系的、集群式的、高使用率的城市综合体已然成为城市核心区提升形象的有效方式，因此，老城市借力城市综合体，谋求华丽蜕变已是必然。 成功案例：济南老城区地处城市的核心区域，而城市核心区改造一直是困扰各大中城市管理层的难题。“十二五”期间,济南提出近期重点发展16个城市综合体,其中老城 图4 济南恒隆广场 区规划城市综合体6个，东部新区4个，西部新区2个，滨河新区4个。规划提出，老城区是济南综合服务功能高度聚集的区域。以优化空间布局、完善服务功能、重塑城市形象、提升环境品质为重点，规划城市综合体6个，分别是泉城路商业中心区、泉城广场南侧地区、经四纬一地区、经十纬十二地区、山大路地区以及二环东路地区。济南老城区积攒了百年人气与资源，一直是商家必争之地，特别是随着济南世茂国际广场多元业态的运营和高端公寓的打造，济南老城区的核心地位将会更加巩固，老城形象也会随之提升。　 从济南老城区成功蜕变的例子中我们可以以此类推，老城区的发展也需要城市综合体这种新能量，城市综合体的引入