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第三章 房地产登记制度与政策 第一节 房地产登记概述 一、房地产登记的概念 房地产登记制度是现代物权法中的一项重要制度。《物权法》规定；不动产物权的设立、更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《城市房地产管理法》规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。 房地产登记是指，房地产登记机构依法将房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿上予以记载的行为，是将房地产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房地产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。 （一）、房屋登记 根据《房屋登记办法》，房屋登记包括： 1．房屋所有权登记 房屋所有登记是指，房屋登记机构根据申请人的申请，将房屋所有权或所有权变动等事项，在登记簿上予以记载的行为。房屋所有权登记分为：房屋所有权初始登记、房屋所有权变更登记、房屋所有权转移登记、房屋所有权注销登记。 房屋初始登记是指新建房屋申请人，或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。 房屋所有权变更登记是指，房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。如权利人法定名称变更或者房地产现状、用途变更、房屋门牌号码的改变、路名的更改、房屋的翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少、部分房屋拆除等。 房屋所有权转移登记是指，房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。 房屋所有权注销登记是指，因房屋或土地灭失、放弃房屋所有权等情形，导致丧失房屋所有权等而进行的登记。 2．房屋抵押权登记 房屋抵押权登记是指，房屋登记机构根据抵押当事人申请，依法将抵押权设立、转移、变动等事项在登记簿上予以记载的行为。 房屋抵押权登记分为：一般抵押登记和最高额抵押登记。一般抵押登记包括：房屋抵押权设立登记、房屋抵押权变更登记、房屋抵押权转移登记、房屋抵押权注销登记。最高额抵押登记包括：房屋最高额抵押权设立登记、房屋最高额抵押权变更登记、房屋最高额抵押权转移登记、房屋最高额抵押权注销登记和房屋最高额抵押权确定登记。 3．地役权登记 地役权登记是指，房屋登记机构根据当事人申请，依法将地役权设立、转移、变动等有关事项在需役地和供役地登记簿上予以记载的行为。 4．房屋预告登记 房屋预告登记是指，申请人为保障将来的物权实现，按照约定向房屋登记机构申请，房屋登记机构依法将申请事项在登记簿上予以记载的预先登记行为。 5．房屋其他登记 其他登记是指，上述房屋登记类型以外的，更正登记、异议登记、撤销登记、查封登记等房屋登记。 二、房地产登记的体制 我国现行的不动产登记体制是房屋和土地分别由房产管理部门和土地管理部门分别登记。 虽然《物权法》也规定对不动产实现统一登记制度，但统一登记涉及行政管理体制改革，需要有一个过程。长期以来我国将登记作为行政机关行使行政管理的一种职权，将房屋与土地实行分部门管理的体制，将登记机构与行政机关的设置与职能挂钩，导致我国房地产登记中，一般是土地使用权和房屋所有权登记分别在土地部门和房地产部门分别进行。个别地方由于将房地产和土地统一在一个部门管理，实现了房地产的统一登记。 三、房屋登记的范围 《物权法》、《城市房地产管理法》，特别是《城乡规划法》的颁布实施，对完善和建立城乡统筹管理体制，实行城乡一体化的房屋登记创造了积极的条件。依据《物权法》、《城市房地产管理法》和《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律、行政法规制定的《房屋登记办法》的适用范围，既包括国有土地上的房屋，也包括集体土地上的房屋。同时，《房屋登记办法》还规定，具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物，也可以参照房屋登记的规定和程序，由房屋登记机构依法登记。 四、房屋登记机构 《城市房地产管理法》规定：“由县级以上人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”。国务院1994年《关于深化城镇住房制度改革的决定》中规定：“职工购买住房，都要到房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取统一制定的产权证书”。 2000年，国务院法制办对原建设部《关于请求解释城市房地产管理法中房产管理部门的函》的复函中明确了核发房屋所有权证书的部门，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门。《房屋登记办法》规定，房屋登记机构是指直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。依据上述法律、法规的规定，直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构是法定的房屋登记和发证机关，其他部门登记和发放的房屋所有权证书，不具有法律效力，不受国家法律的保护。 五、房屋登记的基本要求 (一)以共同申请为原则，以单方申请为例外 申请房屋登记原则上由有