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商业地产商如何选择有效的退出机制 ?　 关于商业地产退出机制的选择通过分析现有的商业地产退出机制的操作模式和? 优劣势，结合企业案例，根据企业的资源能力，为企业量身定制了可选方案 ?开发商建立商业地产市场退出机制的目的是为了利用商业地产开发实现套现或从中 获取较高利润商业地产是投入高，投资回收期长的高风险行业，因此开发商有必要建立合适的退出机制来达到套现和获取利润的目的根据地产开发商持有物业的产权情况来看，通常采用的退出机制包括银行融资，出售物业，出售股权或REITS上市根据以上几种退出机制做以下分析，供大家交流参考 持有全部物业产权 全出租/向银行融资： 将全部商业物业出租获取租金收益，同时以物业做为抵押向银行申请融资贷款 优势全出租/银行融资的方式为开发商保留了产权，有利于长期可持续性经营， 劣势： 现金流考验大 经营管理成本高，经营风险高增加融资之后需要支付贷款利息故现金流压力较大 在卖出的时候受土地增值、贬值的影响前期投资资本大，但资金回笼慢，造成投资回收期较长现金流考验大，经营不善易导致资金链断裂 持有部分或不持有物业产权 出售物业 －整体出售 －分割出售 售后返租 出售股权/产权出售所持有的物业的公司的股权，或将物业产权部分转让出售物业退出机制能快速回笼资金，项目运作时间较短，但销售难度较大且收益相对较低 整体出售 优势； 项目运作时间短，资金回收快，管理成本低卖出时如土地增值的话可从中获利 劣势： 项目整体售价高，买方不易寻找受项目成熟度影响大，成熟情况下销售周期短，风险低，收益高；不成熟情况下销售难度大，收益低，销售管理成本高 －分割出售： 优势： 能较快速地回笼资金，减轻开发公司财务压力，利于开发商资金运作 劣势： 业主产权多元化，难以实行统一管理 分割后缺乏整体性 商业规划缺乏整体化性，易导致商场经营杂乱难控制，容易出现经营惨淡的局面 售后返租 优势 售后返租给小业主较高回报的承诺，能帮助促进销售，从而回收资金 返租后能较好的实现商业整体经营权的统一，达到商场聚集效应 劣势： 租承诺给开发商一定的资金压力，对现金流的考验大（商业需要2-3年的整合调整期） 开发商需要承担项目建成后的市场运作风险 对经营管理团队的要求高，要求项目必须能较快的进入成熟期，保证项目有稳定的且较高的回报 出售物业公司股权或产权的综合收益高于直接销售收益，但交易过程相对较长，不能完全主动地控制物业 优势 充分享受资本市场增值收益，综合收益大大高于直接销售收益 交易模式避免了高额税收 固定资产转变为可流通的证券化产品，流动性增大，可随时变现 设置了内部股权转让体系，退出和变现机制更加灵活 劣势： 交易过程相对较长 有失去物业控制权和主动权的风险 将股权/产权打包到REITS上市 －REITS向投资者发行收益凭证，将所有募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产及工业厂房等工业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息 －原物业发展商将旗下部分或全部经营性资产打包设立专业REITS，以其收益如每年的、按揭利息等作为标的均等地分割成若干份出售给投资者 优势 具备较强投资吸引力 ????????? 直接进行资产产权投资，投资人权益有保障 ????????? 多元组合投资，降低投资风险 ????????? 投资证券化，基金投资退出渠道顺畅，REITS发行，REITS持有人可以通过证券交易退出投资 ????????? 监督管理及行为约束要求严格，保障投资者利益 ????????? 税收优惠（地区对于REITS一般规定有税收优惠政策，如所得税、印花税的减免等） ????????? ????????? 劣势 REITS 一般只适用于有稳定现金流的受租地产和物业 REITS对于项目本身的要求较高，要求商业项目具有较强的盈利能力，以及良好的经营状况等，并对企业或项目进行严格评估审计