开盘策划与解筹方式.pptVIP

楼盘的开盘活动除了直接受开盘策划思路的影响外,还要受资金、天气、风水以及其他一些客观条件的限制。 一般而言，具有如图所示的一种组成关系 开盘活动 资金情况 天气、风水等 活动的可操作性 项目定位 二、解筹方式类型化分析 深圳房地产因沿袭香港营销手法，楼花在具备正式发售条件前，通常会进行“优先诚意认购”，即客户通过支付小额诚意认购金（可退）而获得优先选房或额外优惠的权利 。 这种方法既能通过诚意客户的购买情况试探市场反应、检测营销策略，又能通过适当加大的优惠幅度锁定众多早期关注项目的客户，还能在解筹日赢得爆棚的人气，便于营造旺销的场面，因而被发展商无一例外地采用。 根据解筹当日选房方式的不同，可以将解筹方式分为以下三种类别： 解筹方式 排队解筹 卡序解筹 抽签解筹 以现场排队顺序为序 以认筹卡的序号为序 以现场抽 签顺序定序 排队解筹出现得最早，被使用的频率也最高，虽然在人性化上不够周全。但买房是人生的一件大事，谁都希望选到合适的房子。排队并不是买房的主要考虑因素，有时候因为一个项目排了很长的队，反而能够激发起其他潜在客户的购买愿望。 1、排队解筹 2、卡序解筹 卡序解筹是在排队选房出现两年后出现的，最主要的目的是想避免排队过程中造成的不必要的投入和浪费，增加了公平性的因素。但由于后期卡比较难卖、容易损失一部分比较有诚意的后期客户，因此，在实际中被采用的比较少，但对于客户群比较成熟的楼盘或者豪宅来说，是比较好的一种方式。 但是，在内地，卡序解筹仍然是一种可以经常考虑的解筹方式 3、抽签解筹 抽签解筹是一个新鲜事物，从去年下半年开始陆续有福田的皇庭世纪、桂芳园6期·北欧峰尚先后采用抽签解筹。其中，桂芳园6期推出了“送10个单项金额达3万元大奖”的彩头，不但在一定程度上刺激客户早认卡、多认卡，而且解筹日“10轮抽号，每轮最后一个中大奖”的抽奖方式避免了后期客户的抱怨，同时也降低了预选房阶段客户的放弃率，解筹现场热烈而有序，解筹率也空前提高。 三种解筹方式都需要注意的一个重要问题是：如何保证解筹的前期部分的解筹率。 根据经验，前期解筹率对后期解筹率是有较大影响的，前期解筹的好坏对于后期客户的心态是有较大影响的。 前期解筹的客户是具有优先认购权的客户，如果连他们都不认可，解筹率很底，那么后期的解筹率也很难高起来。 由于前两种解筹方式为较为常见的一般性解筹方式，所以在这里不做个案分析。 今天我们着重分析第三种解筹方式；抽签解筹 以最近开盘的中海怡美山庄为例： ?? 2004年5月16日鉴于怡美山庄认筹人数达到创纪录的2000余人，中海地产将以往开盘惯常采用的排队购买，改为更加公开、公平、公正的摇号中签、现场公告的方式决定选房顺序，并请深圳市公证处的两位公证员到现场对摇号抽签予以全程监督。? 中海怡美山庄效果图： 由于体现了机会平等，抽签解筹正在逐步受到开发商和消费者的欢迎。 而采取公证的方法也能有效的保证开盘解筹活动的合法性基础。 以什么为标准确定选房序号涉及到客户的切身利益，必须严肃对待。 在这种情况下，保证标准的合理性和程序的合法性显得尤为重要。 我们建议：在以后的解筹活动中尽可能的采取公证的方式。 谢 谢 大 家！ 知识回顾Knowledge Review 2004上半年深圳楼盘开盘活动及解筹方式分析 深圳至祥置业有限公司 营销中心 2004年6月 一、开盘活动类型化分析 我们通过对深圳楼盘开盘活动的综合性探讨，在对大量案列和事实的分析的基础上，将深圳市近期的开盘活动大体上分为三个类别 注：这种分类并不能完全确定化，只是一种理想化的定义。 它们分别是： 1、热闹型开盘活动 2、主题型开盘活动 3、低调型开盘活动 热闹型开盘 主题型开盘 低调型开盘 开盘活动的类型 活动分类的理想化 如下图所示： 1、热闹型开盘 这种策划是目前深圳楼盘开盘策划中运用得最多的一种类型。 这种策划的直接目的是以积聚开盘现场人气，以求感染现场的潜在或者非潜在消费者，从而达到促进销售和增加人际传播的能力。 这种开盘一般在楼盘大门外侧的空地上举行。 以下是一些热闹型开盘的活动场面： 图一： 图二： 1）关于热闹型开盘的特点分析 特点之一： a 、能够迅速而有效地聚集人气，可以有保障地营造开盘现场的热烈气氛。迎合开发商和一般消费者和群众喜好热闹的心理。 b、这种策划属于一般性常规策划，因此具有较为完善的组织支持系统，在活动的实施过程中有大量的专业化组织可以提供活动支持。目前，在深圳市内有大量的礼仪、演出、公关和广告设计公司可以为这种