顶级写字楼新的评判标准6E.pdf

顶级写字楼新的评判标准 不得不承认， 到目前为止， 何谓顶级写字楼仍然没有一个统一的 标准，这确实给开发商在设计和开发过程中增加了模糊空间。与 5A 写字楼不同， 顶级写字楼更像是一种约定俗成的统称， 有如住宅市场 上的豪宅，缺乏刚性指标为之厘定。作为地产晴雨表的写字楼市场， 对投资与投机的分析需要在诸如顶级、甲级、智能、 5A 中分组来定 量和加权， 而目前这些称谓呈现重叠和互相交织的局面， 缺乏区格的 结果是使得分析数据缺乏说服力， 有没有泡沫也就因此会喋喋不休地 争论下去。 单就顶级写字楼， 我们近期仔细研究了佳程广场， 并同佳程广场 负责人王哲一起深入探讨、总结，认为至少要满足下面六个条件，才 能称之为顶级，这些指标尽管没有全部量化（也不可能全部量化，时 代在前进，建筑的标准也时刻在向前演化） ，但足以在目前模糊的定 位空间中提供一个相对清晰的参照系。 我们把这 6 个指标依据其关键 词称为 6E，即 Essential business location、Elegant building、Excellent facility and service、Extraordinary tenant、Exact place forbusiness、 Exception of sale。 1． Essential business location（重要的商务区） 毫无疑问， 地段是顶级写字楼的首要标准， 顶级写字楼必须位于 成熟的大型商务区之中， 远离城市商务区的写字楼再豪华、 再前卫也 不能算作顶级写字楼。因为，一座写字楼需要有周边环境的辅助，包 括商务氛围、交通状况、产业链条是否完整等等。 评价写字楼的品质不能孤立的考虑项目本身， 它与周边环境是一 个分不开的整体。 作为顶级写字楼而言， 更强调其规模的伸展力及拓 展性，作为顶级写字楼的客户，更加看重知名企业的群聚效应，这是 形成商务气氛的基本条件。 同时，规模伸展力及拓展性更表现在其所在商务区域产业链条的 完整性上。 因此，容纳顶级写字楼的商务区一定要足够大、 足够成熟， 这样才能最大限度满足顶级写字楼的用户对于产业链的要求。 因此顶级写字楼与周边的其他建筑群共同组成区域商务环境， 即 项目周边必须要有强大的综合配套， 形成一个集写字楼、 公寓、商住、 星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。 在地点选择方面，很多欧美企业遵循一个“ 4M ”的标准，亦即 把一次性成本降到最低，包括地产成本、搬迁成本和建筑成本等；把 持续性运营成本降到最低，包括劳动力成本、交通、公用设施和税收 等；把风险降到最低，考虑到各种风险因素，如政府管制、恐怖袭击 和电力供应等等； 把机会最大化， 即要把公司选址和搬迁作为公司发 展战略的一部分。 而在大规模的商务区内， 对于顶级写字楼的潜在需 求者来说， 4M 标准完全可以在某些程度上达到最优配比。 写字楼的价值判断并不完全取决于写字楼产品本身，实际上来 说，写字楼物业的区位和地段很大程度上决定了其价值。所以，作为 顶级写字楼的判断标准之一， 应该是位置十分优越， 一般居于城市商 务中心或商业聚集区，交通十分便利，四通八达的交通、浓厚的商务 气氛以及相对完整的产业链条，一定是其