2008年全国房地产市场面面观上段先念市长的发言.docVIP

全国房地产市场面面观 ——部分城市房地产市场形势座谈会侧记 背景一：从国际经济形势看，当前“次贷”危机正处于集中爆发期；受此影响，未来全球经济增长可能进一步下滑，而我国的经济增长也将受到拖累，一定程度会影响国内房地产市场发展。 背景二：从国内经济形势看，针对高位运行的经济状态而采取的防“通胀”和防“过热”的调控思路已经让位于保“增长”和控“通胀”的新思路。9月16日央行下调贷款利率和存款准备金率是一个重要的信号，对于国内房地产市场今后的发展，有一定的积极作用。 背景三：目前全国国有银行共贷给房地产企业1.9万亿元，贷给个人3.2万亿元，两项共计5.1万亿元，已大于国有银行注册资本，这意味着，如果中国房地产市场出现严重危机，那么中国金融体系将面临崩溃的危险。 背景四：汶川大地震对房地产市场造成的负面影响不可低估。这种影响不仅在于对灾区的房地产市场造成直接打击，而且在于一定程度改变目前国内居民的住房观念与投资理念。地震引发人们对房屋质量安全的担忧，对置业的消极和谨慎，加大了购房者对房价回落的预期，加重了市场观望情绪，影响了市场供求关系。 背景五：今年7月，中共中央政治局召开的经济形势分析会议中，就房地产市场形势指出，宏观调控的目标是保持房地产市场的稳定。国务院已委托住房和城乡建设部作房地产市场形势报告。 2008以来，我国房地产市场出现了前所未有的新情况，全国众多城市房地产市场交易量普遍下降，市场供应量被急剧放大，整个市场呈现低迷状态，观望气氛浓厚。5.12四川汶川特大地震以后，这种状况愈演愈烈。是宏观调控等因素作用下房地产市场回归理性，进入调整期？还是房地产市场长期以来积存的矛盾和问题逐步显露、不断爆发，引发市场滑坡？房地产市场短期内的发展趋势如何？目前的状况对于房地产市场的未来发展有何影响？当前应采取什么对策保持房地产业稳步、健康发展，防止大起大落？ 9月23日，住房和城乡建设部召集的部分城市房地产市场形势座谈会在广州召开。来自广州、沈阳、西安、杭州、深圳、厦门、长沙、东莞等8个城市分管副市长及有关部门负责人参加了会议。住房和城乡建设部副部长齐骥到会主持并讲话，各城市代表汇报了本地的房地产市场运行状况及出现的新情况、新问题，介绍了近期出台有关房地产调控措施情况，表述了对当前房地产市场形势的看法，以及对下一步市场走势的分析和预测，提出了地方政府拟采取的措施和对全国房地产市场调控工作的意见和建议。这次会议虽然参加的城市不多，但涵盖了全国东、西、中部，很具代表性，从这里我们可以管窥当前全国房地产市场的基本状况。下面，对会议有关情况作以介绍。 八城市长共论房市经纬 一、以广州、深圳为代表的“珠三角”区域房地产市场情况 主题词：触顶回落、低位调整、理性回归 广州市副市长苏泽群代表该市介绍了以下情况： 2008年广州市房地产市场运行特点：一是房地产开发投资与房地产税收保持平稳增长，投资过热得到有效抑制，但企业融资规模下降明显。2008年1-8月全市完成房地产开发投资440.36亿元(比西安市高31.62％)，同比增长16％，增速下降了10.4个百分点；完成房地产税收81.85亿元，334.55亿元，同比增长0.1％，占地方总税收比重从07年的25.4％下降为21％。二是房价过快增长得到抑制，市场风险平稳释放。广州市2005年以前商品住房市场比较平稳，房价增长率保持在10％左右，自2006年起至2007年前三季度出现了房价较快增长的情况，07年10月商品住房均价达到峰值11573元/平方米。之后房价开始回落，2008年8月降到9078元/平方米，10个月下降了21.5％。苏市长调侃道：“房价还没有跌到亏本的地步”。三是住房消费秩序良好，住房供求关系持续改善。2004年至2007年商品住房基本处于供不应求的局面。08年呈现供大于求的状态，1-8月商品房批准预售面积516.15万平方米，同比增长33％(比西安市高20.5％)，比同期成交面积多152.61万平方米。四是保障型住房建设继续推进，面向中等收入首次置业群体的限价房调控作用明显。五是开发与消费预期消极，但刚性需求仍然存在。1-8月商品住房成交3.4万套，面积363.55万平方米，同比下降36.53％。从6月起，市场在刚性需求支撑下恢复。六是区域性市场变化明显。七是二手住房成交量下降，价格稳定，住房租赁市场活跃，租金价格平稳。1-8月二手房交易面积270.49万平方米，同比下降32.3％；均价4403元/平方米。八是商业地产市场交易量下降，价格稳定。 市场未来走势预测：总体运行正常，有较强的刚性需求支撑，出现整体“大落”的可能性不大，但空置房有所增加，改善型住房需求受到较大抑制，市场消费预期仍将有一个消极和观望时期；企业销售资金回笼周期延长，资金链进一步绷紧，如果不加以有针对性