项目二房地产评价概论.doc

房地产评估实务项目化教程 房地产评估实务项目化教程 项目二 房地产评估概论 项目二 房地产评估概论 PAGE PAGE 28 PAGE PAGE 27 项目二 房地产评估概论 【项目目标】 了解房地产评估的必要性。 熟悉房地产评估的基本要素。 掌握房地产评估的概念。 掌握房地产评估的基本原则。 【案例导入】 ×公司接受委托对某小区6号楼1门4层401号住宅用房进行房地产抵押价格评估。房地产估价师李某受托欲进行评估，刚进入公司仍在试用期的小王在得知自己成为李某的助手后十分激动，但因他是第一次接触评估业务，心中忐忑不安，脑海中一片空白，连什么是房地产评估、为什么要进行评估、如何评估都不知道了。请你帮助小王解除困惑吧！ 任务一 什么是房地产评估 任务导读 当前，我国房地产业迅速发展，房地产市场日趋完善，无论是房地产开发、经营、融资，还是选房购房，都需要大量的信息咨询、市场研究和投资决策服务，尤其是房地产估价服务。房地产估价活动是建立在科学理论指导、法律法规规范基础之上的。科学公允的房地产估价，不仅能为房地产交易提供科学的价值尺度，而且能有效地推进房地产交易业务的顺利进行，同时能为房地产交易、投资等业务当事人提供准确、公允的现实价格信息，对提高房地产交易的效率和维护交易双方的权益起到重要作用。房地产评估，又称房地产价格评估，是确定房地产价格与价值的活动，作为一种提供专业意见、具有公信力、实行有偿服务、承担法律责任的专业活动，房地产评估还成为一种职业和行业。 任务提出 任务1：什么是房地产评估？ 任务2：需要注意的房地产评估的基本要素有哪些？ 任务3：为什么要进行房地产评估？ 任务4：在进行房地产评估时要明确其基本假设。 知识导航 (一)房地产评估的含义 房地产评估(Real Estate Appraisal)是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产评估是科学与艺术的有机结合，是把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。 (二)房地产评估的基本要素 1. 估价对象 估价对象是指一个具体估价项目中需要估价的房地产。在估价实践中，房地产估价对象主要有房产和地产。 (1) 房产是具有一定产权关系、房屋、建筑物的总称。它包括房屋建筑和产权两个方面的含义。房产概念中的“房”之所以要取广义，是由于构筑物等房屋以外的其他设施都是劳动产品、商品，在实际工作中执行同一建筑规范和价格体系。因此，房地产中的“房”是房屋、其他建筑物、构筑物及相关基础设施的代名词或总称。在房地产估价分类中，对于“房”这个部分应分为房屋和设施两个方面，即用“设施”一词反映除房屋以外的其他建筑物和设施，如水塔、水池、路、桥、烟囱等，以规范房地产评估报表和房产结构的归类以及相关的分析和评估工作。 (2) 地产是具有一定权属关系的土地范畴。在估价中，地产中的“地”一般指与房相关联的“地皮”，它是地产的物质形态，包括地表及其有限的上部空间。这种上部空间通过许可的建筑物高度来控制。因此，对于“地”的物质内容的理解，不仅仅要看到一个平面面积，更应将其作为一个立体空间来认识，即“地”是由地表面积和规划允许其发展的上部空间所构成的一个立体物质体。地产中的“产”指产权，包括所有权、使用权、收益权和处置权四个方面。对于产权的鉴定与理解，应从产权范围和拥有时间两个方面着手，才能得出正确的结论。 2. 估价主体 房地产价格评估主体是估价的执行者，即估价人，主要有房地产评估公司及国家授权的资产评估公司、会计师事务所、审计事务所及其他咨询机构。根据《国有资产评估管理办法》的规定，房地产评估主体必须获得省级及以上国有资产管理部门颁发的国有资产评估资格证书，才能从事国有资产的评估业务。目前，我国的房地产评估主体资格分为临时评估资格和正式评估资格两级。取得临时评估资格的主体为准评估主体，时限为一年。工作业绩显著、实力强者，通过主管部门年审，方可取得正式评估资格。房地产评估工作政策性强，涉及工程技术、财务等多方面的专业知识。估价人员必须具备较高的政策水平、良好的职业道德、广博的学识水平、坚实的专业基础和丰富的实践经验，才能搞好估价工作。目前，我国正在逐步完善房地产估价师资格管理制度，通过考试方法，确定评估人员的评估资格。 房地产价格评估专业人员是指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价业务的专业人才。 一名合格的房地产专业估价人员，必须具有较强的估价能力，需要具备房地产估价方面的扎实理论知识和丰富的实践经验；同时要具备良好的职业道德，使评估结果客观公正。房地产专业估价人员在