物业前期介入工作内容与标准.docVIP

物业前期介入工作内容与标准 阶段 工作要点 工作内容 工作方法 工作标准 4.2.1 立项 阶段 进驻现场掌 握情况 *成立物业筹备组； *选派专业性强、素质全面 的工程人员进驻现场掌握 选用知识面广、综合素质高、策划能力强的 管理人员承担前期工程工作 全面掌握工程情况，做好充分的进驻准备 考虑： 包含但不限于： *服务设施设备、物业管理后勤用房齐全； *设计布局是否合理，方便科学，设施设备 *水电供应容量充足，能源费计量设计科学， 是否完善齐全 最好可分区域计量； 配套设施完 根据设计提出预见性的 *设计对客户是否有异味、噪音等负面影响 *安全监控系统和消防系统设备布局科学，不 存在死角； 4.2.2 规划 设计 阶段 善程度 建议 * 设计对物业后续维护管理是否有利 *设计对商业和物管用房的预留 ( 包括服务 中心办公用房、食堂、用户或业主娱乐活动 室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、 清洁工工具房等 ) 是否考虑充分 收集以下信息： 、物业类型、物业面积、 1 高度、密度等数据； 、物业中英文通讯地 2 *建筑材料选用合理，从后期维修难易程度和 成本的角度提出合理化建议； *机电设备配置合理，从节能要求、使用要求、 安全要求、维修难易程度等角度全面对各机电系 统（空调、电梯、通讯、监控、消防、污水处 理系统、新风系统等）提出选择性建议。 物业基本状 况 通过了解，制定物业管理 具体方案以及需要地产配 合整改的事项 址和物业全称； 3、红线范围的划分、公共 区域的划分；4、停车场情况；5、通信设备、 空调、消防等设施设备的情况； 6、出入口 设置的情况、广场、道路情况； 、景观绿 7 化等情况及其它情况 *信息准确，信息文件要有地产凭证； *根据信息数据制定管理方案，评估管理风险； *根据信息提出合理化选择性建议。 阶段 工作要点 工作内容 工作方法 工作标准 审查承建单位提出的材料、设备清单及所列 的规格、型号、工程承包合同； 与建设施工单位商榷，配 把控各个环节，确保结果输出的准确 机电设备方面要特别从安装、调试、成品保 质量保证 合设备安装、熟悉隐蔽工 程、管线的铺设情况收集 护进行全过程检查与验收，做好记录和分 析，提出意见并协助处理质量问题； 相关资料 对各工程合同、保险合同条款提出合理化建议；明确职责，规避管理风险 收齐相关合同文件，技术档案资料，立册归档。 资料齐全，分类清晰，归档及时 提前对施工项目进行风 后期问题预 险性评估，对相关问题提 召集工程人员开展探讨会议，及早发现问题 定期在会议中体现问题预见，每月将情况记录 4.2.3 施工 建设 阶段 见 前提出合理化整改或管 理方式 对工期有一定程度的把 工程进展 握，根据工期制定物业管 理方案的实施进度计划 及早反馈地产及时整改 汇报公司 协助处理施工问题，提出解决方案、期限和 标准并跟进效果 把握准确，每月将情况记录汇报公司 *按购买合同相关规定或国家相关规定执行， 在正常使用下，房屋最低保修期限为：（一） 地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规 对此有清晰的理解和文 各相关设备 字化的记录，有利于后期 及时记录，及时汇总，特别留意样板房的保 定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水 工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防 渗漏为5 年；（三）供热与供冷系统为 2 个采 的保修期 管理的有序开展和成本 修情况 的节约 暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、 设备安装为2 年；（五）装修工程为 2 年。 *建筑工程的保修，自办移交手续之日起计算 *安防设备的保修，自政府主管部门验收通过 之日起计算 阶段 工作要点 工作内容 工作方法 工作标准 签订委托管理合同 全面审核合同，明确各合同条款的合理性； 合同填写规范，条款明确，章印清晰，盖骑缝 章 4.2.4 销售 阶段 配合地产完 成销售工 作，逐步开 展各项筹备 工作，做好 展各项筹备 工作，做好 工作，做好 充分准备 选定主要管理人员和基 层主要岗位上岗 全面开展各项筹备工作 按项目的实际情况制定人员岗位编制，制定 岗位人员到岗时间表，落实岗前培训； 制定工作计划，按管理方案逐步开展各项筹 备工作； 编制合理，选拔科学，培训到位。人员编制情 况、上岗情况需及时上报公司 每月向公司汇报工作计划和落实情况 协助地产完成销售工作， 办理入伙手续 详见《入伙管理工作规程》 入伙时，业主 / 客户验房发现问题仍需及时交 建设单位整改并跟进整改情况 4.2.5 竣工 楼体验收 详见《物业承接查验工作程序》 验收 阶段 资料验收 见《物业承接查验移交资料清单》 资料齐全，分类清晰，填写清楚，归档 及时