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房地产集团投拓题库 一、 填空题 1、?土地闲置是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满? 1?年未动工开发的国有建设用地。  2、 已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足?三分之二?或者已投资额占总投资额不足?百分之二十五 ?，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为?闲置土地?。 3、?结合市场情况，在满足预售条件的前提下，实现?开盘爆量?最大化，缩短现金流归零周期。 4、 项目无证开工，无证施工，存在被责令停工、整改及被处以工程造价?1%以上 2%?以下?的罚款。 5、 工业土地变性项目，因时间周期的风险、规划指标风险，一般周期较长，且一般均要求?变性收储后?重新挂牌出让，我方在进行收购。 6、 一般为国有资产处置，需要经国企上级主管部门审批，必须进行?资产评估?，走产权交易所挂牌手续，周期较长，具有不确定性。 7、 合作开发项目，如遇到合作方占股较高，则要求第一合作方将股权质押我司，避免合作方将股权转让或设定其他权利负担；第二，合作方在股东会表决权中占有不高于?30％?的表决权，并在董事会不占席位或占据席位不高于?三分之一?；第三，明确合作方不参与项目公司经营管理；第四，合作方需承诺为我公司一致行动人。 8、 开展并购贷款必须符合《商业银行并购贷款风险管理指引》的原则和条件，并购贷款投向房地产开发土地并购或房地产开发土地项目公司股权并购的，应当按照穿透原则管理，拟并购土地项目应该完成在建工程开发投资总额的?25%?以上。 9、 并购贷款，按照穿透原则评估并购贷款业务的合规性，严格遵守房地产开发大类贷款的监管要求，对?“四证不全”?房地产项目不得发放任何形式的贷款。 10、 银行对房产开发贷款，也有着比较严格的要求，需要满足?“四三二”?的规定。地产开发项目需要有《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》。2015?年 9?月根据国务院印发的《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》，保障性住房和普通住房项目维持20%?的资本金比例不变，其他项目由?30%?降至?25%。房地产开发企业的资质不低于?二级?，三级、四级资 质的开发商不能获得房产开发贷款。 11、 通常说的“五证”包括：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。 12、 现阶段，土地的取得有?划拨和转让?两种方式。 13、 印花税是对经济活动和经济交往中?书立、领受?凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。 14、 契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按?房价的一定比例??向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。 15、 规划设计条件有效期一般为?2?年，拿到设计条件的时候应首先查看是否过期。 16、 在计算土增税环节，可扣除项目加计扣除比例为?20%?。 17、 房地产测算环节中，开发商承担最大的三项税费为增值税、土增税、所得税?。 18、众多交易模式中，直接股权转让转让?是一种税负转嫁交易，导致购买方税负增加。而要购买方后续进行税务筹划，主要通过合并与成本加成来解决。 19、 在区分股权收购与增资入股两种概念时，通过股权对价款支付给股权转让方，项目公司注册资本不变，资金流向合作方的方式为?股权收购?。 20、某公司注册资本?1000?万（实缴?500?万），竞买拍得某地块，取得国土证。土地款?10000万，契税 1500?万，已全部缴清并取得合法票据，付工程款 2000?万，现帐上为现金余额为 200 万。问：公司债务多少?13200?万元。 21、 土地使用权转让?转让费、土地增值税、增值税及其附加（附加税:教育费、城建税）所得税、印花税?应由转让方承担，哪些税费?契税、印花税?应由受让方承担。 二、 单选题 1、 在股权合作项目中，能实现绝对控制权最小占比应为（A） A、67.5%? B、50% C、70%? D、90% 2、 在股权合作项目中，作为上市公司要约收购线的股权占比为（B） A、40% B、30%? C、20%? D、10% 3、 在投资项目财务测算中 IRR 的解释为（A） A、内部收益率 B、现金流入净现值 C、利润率 D、净资产收益率 4、 项目自有资金汇报率的计算方式是（A） A、净利润/自有资金峰值 B、毛利润/自有资金峰值 C、净利润/项目总投资额 D、毛利润/项目总投资额 5、 ROE?的解释为（B） A、内部收益率? B、净资产收益率 C、利润率 D、现金流入净现值 6、 投资项目在财务测算当中，