房地产企业管控流程.docxVIP

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5.3.3 项目节点定义与设置原则 项目节点的分级定义 项目节点的分级定义如表5-10所示。 表5-10 项目节点的分级定义 节点类别 定义 应用 个数 关键 节点 对公司战略及经营目标有关键意义的节点,属于集团领导的管控节点 一般用于项目运营策划及城市公司(项目)的年度考核 6~12 一般 节点 是对关键节点的细化,一般是对项目整体进度影响最为明显或最为重要(如对现金流的影响、对企业管理要求的影响)的节点,属于公司总经理的管控节点 一般用于年度项目开发计划,是公司管理层对项目开发决策的判断依据 20~40 二级 节点 是对项目一级节点的细化,主要是指导“部门级”的工作,属于项目总经理的管控节点 一般用于部门的年度和季度项目开发计划(年度编制,季度调整),实现计划编制环节各专业部门的主要工作协同 80~200 三级 节点 是对项目二级节点的细化,主要是指导“岗位级”的工作 一般用于岗位的季度/月度项目开发计划(较多为月度编制) 300~600 备注:项目一级、二级、三级节点应列入项目的主项计划模板。 一级节点(含关键节点)的选择:运营视角保障企业经营目标的达成 项目关键节点的设置应聚焦“经营”,根据项目开发的关键路径设定关键节点, 以便对开发过程中的里程碑事件进行管控。具体如图5-15所示。 7.产品支付5.项目开发实施 7.产品支付 5.项目开发实施 4.初设-开工 3.方案设计 2.项目策划 1.项目获取 6 6.项目销售 立 可研 项目 项目 项 报告 取得 定位 开 结案(非时间敏感点) 规划 单体 初步 施工 盘 方案 方案 设计 图设 计 总包/ 监理 开 达预 结构 竣 集中 工 售条 封顶 工 入住 图5-15 项目关键节点里程碑 一般而言,地产企业在设置关键节点时,除了选择关键路径的点外,通常会考虑以下七类节点,具体如表5-11所示。 表5-11 项目开发计划关键节点的选择标准 关注类别 选择节点 进度控制难点 前期/设计: 景观施工图 桩基施工图 施工报建图 精装修施工图 工程施工类: 基础施工(提前开工) 正负零 室外配套、园建完成 报建报批类: 五证 财务现金影响 资金影响: 开工 正负零 结构 竣工 促进销售: 接受认购 销售展示区开发方案 销售展示区开放 外脚手架拆除 管理精细化 管理精细化: 项目运营策划 目标成本 采购策划 部品决策 营销策划总案 首次开盘全套资料 项目工程策划 报建策划 室外综合管网 交地 项目后评估 关键综合会议 关注类别 选择节点 产品品质 以精装修项目为例: 精装修施工图 装修样板房施工 装修样板房验收 土建单位与装修单位工作面交 内部验收(预验收) 装修大面积施工 装修样板房内部客户体验 工地开放日(第一次) 客户导向 物业方案策划 物业公司选定 销售代理公司选定 销售风险检查 交付风险检查完成 模拟验收 工地开放日 物业移交 企业个性化 企业容易出现问题的节点 企业特别重视和关注的节点 项目二级节点的设置:重点在纵向和横向的业务协同 项目开发计划二级节点的编制要点如表5-12所示。 表5-12 项目开发计划二级节点编制要点 专业 计划编制要点 营销专业:围绕“开盘”节点来安排本专业节点计划 各种设计出图节点对销售资料和道具制作的影响,继而影响开盘前的活动时间安排 工程施工对示范区开放、达到预售许可证条件的影响 报建对预售许可证获取的影响 管理层对项目定位方案、营销策略、价格策略等的决策时间 客服对物业公司的选择和物业公司的进场对示范区开放的影响 工程专业:围绕“开盘”和“入住”节点来安排本专业节点计划 各种设计出图节点对施工单位或关键设备进场的影响 招标活动对施工单位或关键设备进场的影响 营销关键活动,如示范区或或工地开放对施工进度的要求 报建专业:围绕满足设计、工程、营销等节点需求来安排本专业节点计划 各种设计出图节点对报建工作的影响 工程进度对报建工作的影响 融资计划对办理四证的时间要求 工程采购专业:围绕关键施工单位或设备进场时间来安排本专业节点计划 各种设计出图节点对招标的影响 施工单位或关键设备进场时间要求、对采购(准备)时间的要求 客服专业:围绕“入住”节点来安排本专业节点计划

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