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5.3.3 项目节点定义与设置原则
项目节点的分级定义
项目节点的分级定义如表5-10所示。
表5-10 项目节点的分级定义
节点类别
定义
应用
个数
关键
节点
对公司战略及经营目标有关键意义的节点,属于集团领导的管控节点
一般用于项目运营策划及城市公司(项目)的年度考核
6~12
一般
节点
是对关键节点的细化,一般是对项目整体进度影响最为明显或最为重要(如对现金流的影响、对企业管理要求的影响)的节点,属于公司总经理的管控节点
一般用于年度项目开发计划,是公司管理层对项目开发决策的判断依据
20~40
二级
节点
是对项目一级节点的细化,主要是指导“部门级”的工作,属于项目总经理的管控节点
一般用于部门的年度和季度项目开发计划(年度编制,季度调整),实现计划编制环节各专业部门的主要工作协同
80~200
三级
节点
是对项目二级节点的细化,主要是指导“岗位级”的工作
一般用于岗位的季度/月度项目开发计划(较多为月度编制)
300~600
备注:项目一级、二级、三级节点应列入项目的主项计划模板。
一级节点(含关键节点)的选择:运营视角保障企业经营目标的达成
项目关键节点的设置应聚焦“经营”,根据项目开发的关键路径设定关键节点,
以便对开发过程中的里程碑事件进行管控。具体如图5-15所示。
7.产品支付5.项目开发实施
7.产品支付
5.项目开发实施
4.初设-开工
3.方案设计
2.项目策划
1.项目获取
6
6.项目销售
立 可研 项目 项目
项 报告 取得 定位
开 结案(非时间敏感点)
规划 单体 初步 施工 盘
方案 方案 设计 图设
计
总包/
监理
开 达预 结构 竣 集中
工 售条 封顶 工 入住
图5-15 项目关键节点里程碑
一般而言,地产企业在设置关键节点时,除了选择关键路径的点外,通常会考虑以下七类节点,具体如表5-11所示。
表5-11 项目开发计划关键节点的选择标准
关注类别
选择节点
进度控制难点
前期/设计:
景观施工图
桩基施工图
施工报建图
精装修施工图
工程施工类:
基础施工(提前开工)
正负零
室外配套、园建完成
报建报批类:
五证
财务现金影响
资金影响:
开工
正负零
结构
竣工
促进销售:
接受认购
销售展示区开发方案
销售展示区开放
外脚手架拆除
管理精细化
管理精细化:
项目运营策划
目标成本
采购策划
部品决策
营销策划总案
首次开盘全套资料
项目工程策划
报建策划
室外综合管网
交地
项目后评估
关键综合会议
关注类别
选择节点
产品品质
以精装修项目为例:
精装修施工图
装修样板房施工
装修样板房验收
土建单位与装修单位工作面交
内部验收(预验收)
装修大面积施工
装修样板房内部客户体验
工地开放日(第一次)
客户导向
物业方案策划
物业公司选定
销售代理公司选定
销售风险检查
交付风险检查完成
模拟验收
工地开放日
物业移交
企业个性化
企业容易出现问题的节点
企业特别重视和关注的节点
项目二级节点的设置:重点在纵向和横向的业务协同
项目开发计划二级节点的编制要点如表5-12所示。
表5-12 项目开发计划二级节点编制要点
专业
计划编制要点
营销专业:围绕“开盘”节点来安排本专业节点计划
各种设计出图节点对销售资料和道具制作的影响,继而影响开盘前的活动时间安排
工程施工对示范区开放、达到预售许可证条件的影响
报建对预售许可证获取的影响
管理层对项目定位方案、营销策略、价格策略等的决策时间
客服对物业公司的选择和物业公司的进场对示范区开放的影响
工程专业:围绕“开盘”和“入住”节点来安排本专业节点计划
各种设计出图节点对施工单位或关键设备进场的影响
招标活动对施工单位或关键设备进场的影响
营销关键活动,如示范区或或工地开放对施工进度的要求
报建专业:围绕满足设计、工程、营销等节点需求来安排本专业节点计划
各种设计出图节点对报建工作的影响
工程进度对报建工作的影响
融资计划对办理四证的时间要求
工程采购专业:围绕关键施工单位或设备进场时间来安排本专业节点计划
各种设计出图节点对招标的影响
施工单位或关键设备进场时间要求、对采购(准备)时间的要求
客服专业:围绕“入住”节点来安排本专业节点计划
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