房地产开发企业比率的计算及其应注意的问题.docVIP

房地产开发企业比率的计算及其应注意的问题 房地产开发企业比率的计算及其应注意的问题 我们就推荐的十个指标的计算进行分析。 一、反映盈利能力的比率的计算 1.销售利润率 销售利润率指标主要是从房地产经营的角度来分析开发产品的获利能力，是一定时期企业利润总额与房地产经营收入的比值，表明每百元经营收入获取利润的能力。基本计算公式为： 利润总额 销售利润率=────────────×100% 房地产经营收入 公式中，利润总额指房地产开发企业在一定时期内的经营成果总额。销售利润率越高，获利能力越强；比率越低，则企业盈利能力越弱。销售利润率的高低在很大程度上受竞争方式、资本筹措方式、经营特点等众多因素的影响，例如，房地产租赁经营中，看重的可能不是近期的高利润率，而是长期的经营收益或是等待“待价而估”，因此，应当结合本行业平均水平和企业自身的具体情况对销售利润率进行分析。 2.总资产报酬率 总资产报酬率，也称总资产收益率，是衡量企业运用全部资产以产生利润的高低的一个指标，反映的是企业全部资产的利润与资产之间的比例关系。基本计算公式为： 利润总额+利息费用 总资产报酬率= ───────── ×100% 资产总额 式中，利润总额就是损益表中的利润总额，分子中，之所以要加上利息费用，是因为总资产来源于所有者投入的资本和负债两部分，而利息则是从资产运作产生的利润中由企业经营者支付给债权人的那部分利润。资产总额可用年初年末资产总额的平均数，如果资产本期变化不大，也可以用年末数计算。 3.资本金收益率 资本金收益率必是用来衡量所有者投入企业的资本金的获利能呼，并反映企 业的经营效率。其计算公式为： 净利润 资本金收益率= ──────×100% 资本总额 对于投资者，将该指标与行业基准收益率或其他项目投资收益率进行对比，以评价以该项目投资的经济性。对于企业经营者，将该指标与同期银行利率或社会资金成本进行对比，作为筹资决策的参考依据。 4.资本保值增值率 资本保值增值率反映投资者投入资本的保全性与完整性。其计算公式为： 期末所有者权益总额 资本保值增值率= ────────── ×100% 期初所有者权益总额 二、反映偿债能力的比率的计算 1.资产负债率 资产负债比率，也称为资产负债率或债务比率，是负债总额与资产总额的比例关系，表明负债在企业总资产中所占的比重。 基本计算公式为： 负债总额 资产负债率= ──────── ×100% 资产总额 式中，负债总额包括流动负债和长期负债，资产总额指企业全部资产之和，包括流动资产、固定资产、长期投资、无形和递延资产及其它资产。 资产负债比率实际反映了企业资产总额中，有多少是负债形成的，该比率越低，表明企业资产中，所有者权益形成的资产较多，而债权人的债权就越有保证，因此，债权人总是希望该比率要低一些；但从企业的角度看，该比率过低，表明企业未很好地利用举债经营的策略，不利于扩大经营规模，将丧失举债经营可能带来的各种收益或盈利（当然，举债并不是总给企业带来盈利，只有当企业运用资本的利润水平高于资金成本时才会如此）。 2.流动比率 流动比率，又称营运资本率，是指流动资产与流动负债之间的比例关系，是企业短期偿债能力分析中的一个重要指标。基本计算公式为： 流动资产 流动比率= ────── 流动负债 流动比率表明每元流动负债有几元的流动资产来补偿，也即对于流动负债支付能力具有何种程度的准备。一般而言，从短期债