优秀物业项目经理必备9大能力课件.docVIP

优秀项目经理必备 9 大能力 一、良好的法律、法规和依法履约的意识 物业项目经理作为项目管理第一负责人，必须全面掌握国家颁布并实 施的法律、法规以及地方政府的一些实施细则，如《物业管理条列》、 《住 宅室内装饰、装修管理办法》、《物业收费管理办法》、《贯彻落实全国 物业管理条件的实施意见》等一系列指令性文件。只有熟练掌握了这些法 律、法规，才能使物业管理工作有法有据、有条不紊地展开；同时，物业 项目经理也必须掌握物业管理公司与开发商签订的 《前期物业服务合同》 、 与业主签订的《前期物业管理服务协议》或与业委会签订的《物业服务合 同》，明确掌握合同内所规定的权利和义务，以及收费标准、期限、时间 等一系列条款，这样才便于今后开展各项物业实务操作。做到有法可依。 二、良好的沟通和服务能力 住宅物业管理面对社会方方面面的监督检查， 如 街道、社区、派出所、 房管处、规划局，以及城管、交警、消防、环保、绿化等部门。所有这些 公共关系都需要物业项目经理必须具备一定的亲和力，以沟通协调各方面 关系的能力。即便是一方面关系的僵化，都会产生各种各样的后果，给物 业管理处的正常运作带来麻烦，而物业项目经理与广大业主和员工的及时 沟通， 则更有利于化解各种矛盾、 解决各类问题、 树立管理处主任的威信， 便于物业管理各项工作的顺利开展。客户服务周全。服务是永恒的主题， 物业主任应树立“永远想在业主前面”的思想，认真观察、了解业主（客 户）的实际和潜在需求，延伸和拓展服务项目，确保服务内容的多样性， 提升业主（客户）的生活品质和满意度。 三、优秀的品德、良好的敬业精神 “满足广大业主服务需求”应视作一个管理处主任的最高目标。就目 前现状来说，物业项目经理应该是一个苦差事，不仅要具备良好的素质， 而且还必须要有敬业奉献精神，要有吃苦在前、享受在后、“先天下之忧 而忧”的精神。要使物业日常管理能够正常运作，还需要考虑和预见本管 理处所辖范围内的人和事，防患于未燃，这就需要一个物业项目经理全身 心投入，例如手机必须保证 24 小时开机；遇到突发的紧急事件而下属不能 处理时，物业项目经理不管风吹雨打，必须赶到现场亲自处理。要有模范 者的姿态领导。物业经理必须身先士卒，模范遵守和执行公司各项规章、 标准和程序，忠于企业，勇于承担责任，不推诿、不退缩，充分发挥好“头 狼”的作用。 四、良好的组织协调能力和管理能力 一个物业管理处必是由一个团队组成，其人员包括客服管家、保安人 员、维修人员、保洁人员。一个物业管理处少则十几个人，多则上百个人， 要把这些来自五湖四海的性格、喜好、文化层次均不同的员工，揉合成一 个理念一致、步伐一致、全心全意为广大业主服务的团队，需要项目经理 付出极大的心血来精心浇铸。如果没有一定的组织协调能力，那么结果是 可想而知的。全面管理，不求精通，但求全面。物业管理行业，外部关联 部门多， 服务对象差异性大， 服务内容涉及门类杂， 专业性和科技含量广， 内部管理上员工层次多，行业整体职业素质有待提高，对项目经理的专业 知识、管理技能和经验要求比较高。 五、利用物业管理平台的经营意识 现在的物业的管理来说，普遍处于微利、保本或亏损状态（在 5 年以 上的住宅物业小区管理中表现得尤为突出）。同时，物业收费标准及收费 率普遍不高，广大业主还普遍存在着“房子是我买的，物业不是我选的， 交不交费与我无关”的观点，甚至对服务要求无限多，一旦发现某些物业 服务瑕疵或者是房地产开发商遗留的质量问题，均认定为物业服务不到位， 从而拒付物业费。因此，作为一个物业项目经理，如果没有良好的经营头 脑，那么这个管理处的盈利水平将是大打折扣的，因运行不当而导致的亏 损是难以挽回的。管理处主任必须要用好、用足政策给予管理处的经营平 台，来弥补物业管理处收费标准低、收费率普遍不高的欠缺。 六、必备的本、费、税、利观念 作为市场中自负盈亏的物业管理公司，除了要取得良好的社会效益外， 盈利是企业所追求的主要目标之一，而一个项目管理处经常运营的用工成 本、服装费、保安用具、保洁工具、办公经费以及水、电费、税金等一系 列开支也是必不可少的，如何有效用足、用好成本，真正做到“少花钱、 多办事、办好事”是有很大学问的，这就要求项目经理具备一定的财务知 识，合理、有效地运用各种手段，控制好本、费、税、利，才能使物业管 理处有一定的回报，才有条件改善员工的福利水平，这样才能留住人，使 管理处工作高效运行。 七、对现有物业结构、环境、绿化、设施设备管网走向的了解程度 对于物业基本面的了解，是作为一个优秀项目经理的基本要求，为此 就要求项目管理处必须参与到该物业的前期介入工作中。介入工作认真细 致与否，在今后的正常管理中会有很明显的反映，尤其项目经理对开发商 设计理念的了解更为今后的外立面装修