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金桥板块及吴中路、宋园路沿线区域租赁型办公楼市场简介二OO八年十一月 金桥板块及吴中路、宋园路沿线区域 租赁型办公楼市场简介 二OO八年十一月 青浦漕俞路项目市场简报 目 录 TOC \o 1-3 \h \z 金桥篇 3 1.板块界定 3 2.板块办公市场分析 3 2.1板块市场分布 3 2.2板块市场个案研究 4 （一）基础指标面： 4 （二）市场表现力面： 4 （三）客群面： 5 2.3 市场特征总结 5 吴中路、宋园路篇 5 1.沿线区域办公市场分布 6 2.沿线主要个案研究 6 （一）基础指标面： 7 （二）市场表现力面： 7 （三）客群面： 8 3.市场特征总结 8 金桥篇 1.板块界定 金桥板块：指以杨高中路以南，龙东大道以北的中环区域。（106板块划分） 2.板块办公市场分析 2.1板块市场分布 银东大厦 银东大厦 银桥大厦 民航大厦 新金桥大厦 建银大厦 方正大厦 金台大厦 办公楼集中区域 金桥办公楼分布图（部分） 分布图显示，板块区域内办公楼分布呈现出密度不高，聚集性强的特点。区域项目主要集中于金桥路、新金桥路以及金藏路沿线。其中以新金桥大厦、银东大厦、民航大厦为板块内地标型办公楼。 2.2板块市场个案研究 目前板块内具有代表性的租赁型办公楼项目有6个，分别是：民航大厦、新金桥大厦、方正大厦、建银大厦、银东大厦和银桥大厦。 项目名称 地址 总建面(㎡) 标准层面积（约） 物业 品质 开盘 时间 出租率 租金 (元/㎡/天) 物业管理费(元/㎡/月) 浦东民航大厦 新金桥路18号 59000 1400㎡ 商办楼 99年 90% 2.5～3.2 22 新金桥大厦 新金桥28号 48500 1000㎡ 5A 07年 90% 2.8～3 22 方正大厦 新金桥路1122号 25000 1200㎡ 待定 05年 84% 2～2.3 18 建银大厦 浙桥路289 26000 1000㎡ 商务 04年 80% 1.4～1.6 *** 银东大厦 新金桥58号 52000 1183㎡ 5A 98年 85% 2～2.5 22 银桥大厦 金新路58号 48589 1200㎡ 标准 04年 65% 2.3 15 （一）基础指标面： 从物业规模来看，各项目体量基本在20000㎡～50000㎡之间，整体规模不算太大。 从标准层面积来看，各项目标准层面积在1000㎡～1400㎡，多数项目可以分割组合，在提高产品功能性的同时，也增加了客户的选择性。 从物业品质来看，有标准写字楼、商务楼、5A写字楼等类型，差异化的物业档次满足了不同层次的客户需求。 （二）市场表现力面： 从租金来看，项目租金主要分布于2～2.5(元/㎡/天)和2.5～3(元/㎡/天)两个区间段。物业品质、交通动线、商业配套设施完善程度等因素是造成租金差距的主要因素；而一些知名企业的入驻更是拉动了板块租金的上涨。 从出租率来看，板块内项目几乎都保有比较高的出租率，基本在80％以上。较高的出租率主要得益于板块内有强大的产业需求。 从物管费来看，板块内多数项目物业管理费在15～22(元/㎡/月)之间。 从开盘时间来看，物业运营时间的长短，很大程度上影响着物业当前的租金水平。 （三）客群面： 项目名称 入驻企业类型 浦东民航大厦 23-25层为上海机场集团、有大量外企公司和国内知名企业如小鸭电器等 新金桥大厦 海尔、夏普电子、柯达、飞利浦等国际知名企业整层包租 建银大厦 以电子、通讯、贸易、物流、机械公司居多，少量建筑公司 银东大厦 6F以上由贝尔、阿尔卡特两大公司全部租用，其余楼层有小部分被外资企业租下 银桥大厦 以中小型商务、物流、贸易公司为主，少量房地产咨询公司、医药设备公司 从入驻企业类型来看，入驻企业主要以知名国内外企业（尤以电子、科技等）为主，辅以各类中小型商务、物流、贸易、咨询类企业组成，知名企业的入驻不仅提高了租金水平，也提升了板块价值。 2.3 板块市场特征总结 金桥板块租赁型办公市场呈现以下特征： 板块内租赁型办公楼密度不高，项目集聚性高。物业主要集中于金桥路、新金桥路沿线。 板块内项目体量基本保持在2万～5万㎡之间，标准层面积基本在1000㎡以上。 目前，板块内新增供应量不多，高品质的写字楼较少；板块内多数项目已接近满租状态，出租率高； 板块内有强大的产业支撑，市场需求力较强； 目前，板块内5A或甲级办公楼租金多在2.5元/㎡/天，标准写字楼或其他商务楼租金在2～2.5元/㎡/天之间；物业管理费集中在15～22元/㎡/月； 吴中路、宋园路篇 吴中商务大厦炫润国际大厦燎申国际大厦新概念大厦海螺大厦兆丰环球大厦 吴中商务大厦 炫润国际大厦 燎申国际大厦 新概念大厦 海螺