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河北区曙光路 限价房项目 项目投资计划书 目 录 第一章 项目概况 ……………………………………………………3 第二章 项目宗地调查分析 …………………………………………4 第三章 项目规划、建筑设计方案 ………………………………5 第四章 项目实施计划 ……………………………………………6 第五章 项目开发经营计划及投资估算 …………………………7 一、项目工程建设内容 ……………………………………………7 二、项目预期投资估算 ……………………………………………7 三、项目预期销售收入估算 ………………………………………8 四、项目财务数据估算 ……………………………………………8 第六章 项目结论 ………………………………………………10 第一章 项目概况 本限价房项目位于天津市河北区曙光路，项目占地约为78亩，规划用地约为66亩 (具体数据政府核准)。按照天津市规划和国土资源局的规划要求，拟建限价房约9.5万平方米，商业2.5万平方米。主要建筑形式为高层。 该地块内的共三家单位。机管局建筑工程公司机械站基本搬出，平整完毕。不锈钢厂只剩空置厂房。特种车辆修理厂正准备搬迁。 本文通过对项目地块调查、投资分析等，对项目运作程序及可行性进行阐述。 [关键字] 限价房 外环线内 项目投资 开发经营 第二章 项目宗地调查分析 土地是不可再生资源，一个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。土地所处的地理位置，周边的自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘的品质等，决定了此地块大部分的市场客户，因此，我们首先从地块环境入手调查分析。 地块面积：项目占地约为78亩，规划用地约为66亩，成长方形，项目周边全部是公路，本项目现状只有厂房，较平整。 自然环境：该地块总体来看属于河滩平原地区，空气较好，无大型污染。 项目四至范围：东侧曙光路、南侧志成道、西侧马庄东路、北侧为迎贤道。 所在居住区域氛围：项目周边基本是10年-20年房龄的6层居民楼，是河北区老居住区。在建项目有北宁湾、静园，售价基本在14000元左右。 第三章 项目规划建议 本项目方案的设计要严格按照《天津市限价商品住房管理办法》的要求。切实落实三步节能和中水入户等要求。 第四章 项目实施计划 项目实施计划进度表 阶段 时间 工作内容 资金使用额度 第一阶段 至2011年10月 与企业谈判； 与河北区政府、企业签署《代表政府开发协议》 500万元 （开办费） 第二阶段 至2011年10月 完成河北区报批工作 0 第三阶段 至2011年11月 完成天津市报批工作 0 第四阶段 至2011年11月 交纳一期土地款；开始拆迁工作 10618.5万元 第五阶段 至2012年2月 完成规划及建筑设计、报批等工作 746.32万元 前期费用 第六阶段 至2011年4月 达到开工标准 0 第七阶段 至2012年4月 开始销售 0 第八阶段 至2012年8月 交纳二期土地款；二期搬迁完毕 16590.04万元 第九阶段 至2012年11月 完成规划及建筑设计、报批等工作 1187.43万元 前期费用 第十阶段 至2012年12月 达到开工标准 0 第十一阶段 至2012年12月 开始销售 0 第十二阶段 至2013年12月 项目竣工 0 注：以上资金不包括建安成本、配套成本及其他费用。 第五章 项目开发经营计划及投资估算 一、项目工程建设内容 （1） 规划建设用地范围 东侧曙光路、南侧志成道、西侧马庄东路、北侧为迎贤道。 （2） 计划占地面积 项目占地约为78亩，规划用地约为66亩。（具体以天津市土地局文件为准） （3） 建筑面积 总建筑面积约为12万㎡，容积率2.72。 （4） 项目建设进度 建设期预计27个月，开始于2011年第四季，完工于2013年第四季。 二、项目预期投资估算 项目总建筑面积12万平方米，项目总投资约10.8亿元。经测算项目财务净现值4.5亿元，项目财务内部收益率41.53%。 本项目由土地成本、前期费用、建设安装成本、配套综合成本和营销管理及财务费用五部分构成。 项目总投资估算表 项目 单价（元/㎡） 面积（万㎡） 合计（万元） 土地开发总成本 2351.15 12 28213.82 前期费用 181.54 12 2178.46 建筑安装成本 3609.58 12 43314.94 配套综合成本 1311.64 12 15739.68 营销管理及财务费 1569.23 12 18830.76 总建筑面积成本（元/㎡） 9023.14 12 108277.64 上述之和即为项目的总投资费用，共计108277.64万元，总建筑面积单位面积造价9023.14元/㎡。 三、项目预期销售收入估算 项目预计限价房售价8