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PAGE PAGE 1 浅析房地产立法存在的问题与完善思路 　　摘要：随着房地产产业占据的市场越来越庞大，应运而生了房地产法律法规与制度，这些制度与人们的生活和切身利益息息相关，法规和规章直接关系到我国的经济发展与社会稳定。现在房地产领域已基本形成规模，但与之发展不相协调的房地产立法方面却存在众多漏洞，很多方面呈现出不足，房地产法律法规在很多方面亟需更新、修改和补充。文章对于房地产立法方面的缺陷进行了深刻分析，并为加强房地产法制建设，完善房地产立法体系提出了相应的建议。 　　关键词：房地产立法；法律法规；立法体系 　　中图分类号：F293文献标识码：A文章编号：1674-1723（2013）03-0072-02 　　随着房地产产业的迅速崛起，房地产立法方面的工作也得到了重视，各级政府纷纷制定房地产相关的法律法规和政策，这对健全我国的房地产立法问题起了重要的作用，但同房地产产业日新月异的发展相比，明显要滞后了很多，而且新制定颁布的立法未经时间和实践的考验，执行力还有待商榷，立法方面也存在很多问题亟需完善。 　　一、房地产立法存在的问题 　　（一）房地产立法缺乏统一 　　政策、法律、法规类文件属于正式文件，是规范我国房地产市场的重要工具，因此在使用专业名词的时候，要具有统一的说法和正式的词汇，不应产生歧义。但是在现实中立法在这一方面就存在很大的弊病，各级地方政府制定的规章、章程和国家制定的法律法规有些部分存在很大的歧义，例如“出让”和“转让”，在国家类文件中，“出让”和“转让”是完全不同的概念，但是在部分地方类规章中，“出让”和“转让”却表达了同一种意思。国家制定法律法规和地方各级政府制定规章制度没有协调统一，地方政府没有仔细根据国家的立法规范制定规章制度，使得上下级法规之间缺乏统一性，导致了具体实践过程中的执法困难，使执行中的法律存在多种依据。另外，房地产管理部门和土地管理部门的部分权责不明确，职权方面存在交叉，由于交叉的存在，不同部门针对同一事件制定出了相互抵触的规章制度，法律条文结构不合理，专业术语和专有名词不规范，法规缺乏统一性，给执法人员和房地产开发公司都带来了很大的麻烦。 　　（二）房地产立法内容欠缺 　　房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。因此，与之相匹配的法律法规就是多方面的，多层次的，虽然我国已有相应的法律、法规文件，但是这些法律文献并不完善，存在很多方面的问题，并没有把与房地产产业全部相关的方面都涵括进来。例如，《房地产管理法》包括房地产的综合管理、房地产生产管理、房地产买卖管理和售后管理等各个方面的综合管理，而现行的法律规章并没有对房地产的综合管理和售后管理作出相应的规定。我国房地产在一级市场法律比较健全，但是在二级市场、三级市场的各类活动均没有相关的法律依据和法律限制。房地产立法内容的欠缺以及没有相应的配套的法律规章严重影响着我国房地产市场的发展与健康。 　　（三）房地产立法价值取向的偏差 　　我国目前的房地产的价值取向存在很大的问题：注重经济效益，轻视环境效益和社会效益。从房地产产业启蒙开始，我国就一直着力发展房地产产业，所有的房地产法律法规都是为促进房地产产业蓬勃快速发展而制定的，这导致了在新社会的房地产业仍然沿袭着传统的发展方式，过分的强调了经济效益的重要性，而忽略了环境的保护和社会群体的利益，偏离了新社会可持续发展和科学发展的路线；过分的注重房地产业发展的速度和数量，忽略了房地产发展的效益和质量，与人们追求的生活质量相违背。目前一些地方政府为了做出地区效益，片面追求GDP的增长，一味的寻求招商引资，奢侈的建设公共设施，大面积占用土地，肆意的开发项目……各种不合理的行为和规划导致了大量的人力资源、自然资源、土地资源的浪费。房里地产立法在价值观上产生了错误，片面的为房地产发展服务，忽略了立法对房地产业的规制作用，忽略了两者之间的相辅相成的关系。 　　（四）房地产立法税费繁冗 　　我国房地产税法制度比较繁杂，存在很多不合理的地方，例如房产税就是不合理的税种，在已经征收地产税和建设税的前提下，再去征收房产税就属于重复征税，而这些税赋又经过房地产商转嫁给消费者，增加了消费者的经济压力。在我国房地产税费比较繁重，由此引发了一系列的问题：房地产开发过程税费较多，直接导致开发商的经济负担加重，开发建设的成本增加，因此房价远高于人们的消费水平，超出了消费者的购买力。在我国，房地产价格构成包括土地费用、建安成本、市政公用设施配套费用、相关税费、开发企业利润共五大部分。据调查，相关税费占房地产价格的10%～15%，税费已经占了房地产价格的很大比重。而且消费者购买了房地产