2015年房地产估价师考试《案例与分析》真题与解析精校版.docxVIP

2015 年房地产估价案例与分析真题与解析 一、问答题 （共 3 题，每题 10 分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型综合楼，有商业、办公和住宅多种类型物业， 该综合楼于 2010 年 7 月底竣工后对外出租。 2012 年 9 月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请 抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。 2014 年 7 月甲公司偿还了全部银行贷款后，决定出售该综合楼六层的部分办公用房，再次委托乙房地产估价机构进行评估。 请问：两次估价的估价基本事项具体有哪些不同？估价原则有哪些不同？ （二） 2015 年 6 月 1 日某房地产估价机构受委托评估一幢办公楼完全产权状况下的整体转让价 值。该办公楼共 20 层（含地下两层设备层），钢筋混凝土结构，建设期 2 年，建成于 2007 年，登 2 2 2 记建筑面积为 18000m （不含地下建筑面积 2500m），土地面积为 3000m，土地使用年限自 2005 年 6 月 1 日至 2055 年 5 月 31 日。采取成本法时，取类似办公楼的总建筑面积综合单价进行测算；采用收益法等比递增公式测算收益价值时，以周边三个类似办公楼实际租金的平均值为客观租金，年租金增长率 6%，收益年限 48 年进行测算。请问： 本次估价成本法测算中采用的建筑面积应为多少？ 上述收益法测算思路中存在哪些错误？ （三）某写字楼在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，目前土建主体工程基本完工，房屋设备安装、室内外装饰装修及室外附属工程均未动工。该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖，甲房地产估价机构接受人民法院委托对该在建工程进行评估，为拍卖提供价格参考依据。某房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托乙房地产估价机构评估最高竞买价格。甲、乙两家房地产估价机构均采用假设开发法进行估价，评估价值差异较大。 请问：造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有哪些？ 二、单项选择题 （共 3 大题， 10 小题， 每小题 2 分。每小题的备选答案中只有 1 个最符合题意， 请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内） （一）张某于 2010 年 5 月购买了位于市中心的一套商品住房，分两期付款（间隔三个月），每 期付一半， 月利率为 0.5%。张某购房后向银行申请了 5 年期抵押贷款。 2014 年 1 月张某由于资金需 要再次以该房屋向同一银行申请贷款，委托某房地产估价机构进行再次贷款抵押估价，注册房地产 估价师选用比较法作为估价方法之一， 经市场调查发现该市商品住房价格自 2010 年以来处于稳定上 涨状态。 1. 估价对象的原购买价格（ M）换算为成交日期一次性付清的价格为（ ）。 A.M× 50%＋ M× 50%×（ 1＋ 3× 0.5%） B.M× 50%＋ M× 50%/（ 1＋ 0.5%） 3 C.M× 50%＋ M× 50%×（ 1＋ 0.5%） 3 D.M× 50%＋ M× 50%/（ 1＋ 3× 0.5%） 注册房地产估价师搜集了甲、乙、丙、丁四个交易实例，在选取可比实例并进行调整时做法 正确的是（ ）。 甲带有当地著名小学的入学指标，应在权益状况中予以调整 乙的成交价格是带车位价格，应将车位在实物状况中予以调整 丙的价格为周边同类房地产挂牌价，可按经验调整其与实际成交价的差价 丁的成交价为卖方实得金额，应对其进行税费负担调整 3. 关于本次抵押估价的说法，正确的是（ ）。 法定优先受偿款包括未偿还贷款余额，以及实现抵押权时涉及的税费 抵押净值＝未设立法定优先受偿权下的价值- 已抵押贷款余额 再次抵押价值＝（未设立法定优先受偿权下的价值- 已抵押贷款余额）×抵押率 D. 再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的价值 - 已抵押贷款余额 / 抵押率 （二）某市以挂牌方式出让一宗商业土地使用权，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）计划 参加竞买， 委托乙房地产估价机构 （以下简称乙机构） 对该地块进行估价以提供最高竞买报价参考。经估价方法适用性分析，乙机构决定采用假设开发法中的动态分析法进行测算。经市场调查，乙机 构认为类似项目未来市场客观投资回报率为 7.5%，而甲公司投资部门预测为 9%，董事会期望的投资回报率为 8%～ 10%。 4. 本次估价的价值类型为（ ）。 快速变现价值 投资价值 谨慎价值 现状价值 5. 估价测算中应采用的投资回报率为（ ）。 A.7.5% B.8% C.9% D.10% 6. 若测算该商品项目未来净收益为 2000 万元 / 年，开发期为 2 年，投资回报率为 i ，则共在价 值时点的开发价值为（ ）。 A.20