武汉兴邦华庭营销执行方案49P.pptVIP

定价思考——基于推售的定价思考 【撇脂定价】 景观资源佳、产品质素佳的产品 【渗透定价】 【市场定价】 适宜产品 景观资源一般、产品质一般、面积偏小的产品 景观资源一般、产品质素一般、面积较大的产品 定价效果 实现高溢价 快速消化 均衡消化 即以高于产品价值的价格定价，实现高溢价。 即以低于产品价值的价格定价，实现产品快速消化。 即以平于产品价值的价格定价，实现均衡消化。 【定价模型】 价格策略 低开高走：鉴于本案的项目定位，又考虑到地段价值和景观价值，具体定价为： 观景房源：均价6000元/㎡ 不观景房源：均价5000元/㎡ 总体均价为：5500元/㎡ 根据认筹情况可调整价格 付款方式：一次性、按揭 优惠方式：认筹优惠、开盘优惠、一般优惠（一次性98折，按揭99折），其它期间不享受任何优惠 销售策略 基本原则：快速抢占市场，避免正面交锋 分一期推出，具体如下： 首推： 9月12日～9月21认筹期；9月26日开盘； 地面广告系统： 项目标志+电话 名片 项目标志+电话 纸杯 形象展示 手提袋 8月7日 户型信息 折页 8月3日 项目信息 户型单张 8月1日 项目信息 宣传物料 海报 销售物料 8月10日 五证一书 外展接待中心内部 五证 8月10日 导向作用 外展外部 导示牌 8月2日 形象广告 外展外部 围墙广告 8月5日 区域交通等信息 外展接待中心内部 区域模型 8月2日 形象广告及项目内容 外展接待中心内部 展板画面 8月2日 招牌 外展外部 门头招牌 8月2日 形象展示 外展接待中心内部 广告吊旗 外展 中心 等预售许可证下来制作 项目形象广告 901外环/905 车体广告 8月15日 项目形象广告 武昌大道 灯杆旗 7月5日 标识、主题口号 工地围墙 工地围墙 7月4日 标识、主题口号 汤逊湖大桥处 户外广告 户外 完成时间 内容 位置 媒介 类别  营销部署下的阶段推售——第一阶段：筹备期（7.18～7.28） 完成500批蓄客目标，就须要得到以下支持： 支持一： 8月底预售许可证办理完成 支持二： 现场展示和营销中心导视系统完善 支持三： 项目推售前举办四次社区植入性广告活动 支持四： 夹报、短信、派单立体植入性广告投入 支持四： 报纸硬性广告投入一个月（四期）； 营销部署下的阶段推售——第二阶段：蓄水期（7.29～9.16） * Your trusted partner 房地产实效营销综合服务商 中国· 武汉 为您想到　为您做到 兴邦华庭营销执行方案 目标设立 Part 1.1 目标 形象目标 营销目标 树立项目在江夏区域的中高端庭院生活部落形象 1.3亿销售额，3万平米 江夏片区项目分析 Part 1.2 按地理区域划分，目前江夏区房地产开发主要集中在三大区域：一是以汤逊湖为中心的沿湖区域，一是以大学城周边及文化路沿线为主的大桥新区，另一是以纸坊老城区周边为主的纸坊城区。 区域内房地产市场划分 大桥新区 以高层为主，小高层为辅，少量多层和别墅，主要面向周边大学城老师、武昌及洪山首次置业和投资者等。 本案位于纸坊城区，从产品、客户结构来看，与本案形成竞争的项目主要位于纸坊城区，其次为大桥新区。 兴邦华庭营销推广方案 纸坊板块 序号 项目名称 形式 总建面 万平 容积率 总套数 开盘时间 价格 1 鸿发世纪城 高层 46 3.4 3554 2009-12 4700 2 江郡华府(主推商业) 小高层、高层 22 2.28 2000 2009-9-29 住宅（尾盘）4300 3 花山美庐 小高层、高层 3.5 2.79 320 2010-05-08 3900(售完) 4 南郡帝苑 高层 14 4.04 1470 2010-10-5 4800-4900 5 博雅豪庭 高层 8 3.60? 788 2010-08-28? 4700 6 南城国际 高层 2 6.09 144 2010-11 3500 7 尚城新界 小高层、高层 5.5? 2.5? 439 2011-7 4500 8 畔山御景 高层 4 1.96 1600 2011-1 3500 9 中建龙城 高层 16 2.17 1380 2011-6-18 4100 依托江夏老牌城区资源，多为江夏本地开发商； 多数项目分布在文化路及江夏大道周围； 作为江夏成熟的居住社区，目前均价在4200元/平米左右，价格增幅比较大。 大桥新区板块 序号 项目名称 形式 总建面 万平 容积率 总套数 开盘时间 价格 1 联投·龙湾 小高层、高层 、 别墅 29 2.40? 2536 2011年7月底 5500 2 鸿发大厦 高层 4 1.80? 364 2008-01-26? 4160 3 福志雅筑 高