第2章房地产市场营销环境分析.pptVIP

2.3政策环境 房地产产品供应结构管制 政府以制定计划和产业投资指引目录及其他行政干预手段来影响房地产周期波动。 政策性资金控制 上市政策 外资投向指引 产业政策 华北科技学院建筑工程学院 2.3政策环境 区域发展政策 1 2 3 地区或城市的港口、保税区、开发区建设及相关的经济政策对相邻地区产生的影响； 一个地区或城市的行业发育对国内其他地区产生的经贸互动影响； 相邻地区间社会平均商业利润的差异可能带来的资本及创业机会的流动。 房地产的区域性： 由于各地发展历史的差异和其他众多的原因，各地的经济发展水平亦存在着一定的差别。与之相应的，各类物业的市场容量及市场发育水平也会存在明显的不同。 华北科技学院建筑工程学院 2.3政策环境 土地供给政策的松紧和供地节奏的快慢，将直接影响房地产开发用地的取得。 政府可以采用协议、招标和公开拍卖三种方式，采用不同的方式可以给土地投资者带来不同的成本。 土地 政策 土地供 给政策 土地出 让方式 华北科技学院建筑工程学院 2.3政策环境 住房政策 户籍制度 住房制度改革主要是指国家和政府在住房方面的投资政策和住房分配政策的改变。 随着 “双轨制”（商品房和保障房）的住房体系构架日益清晰，以及保障房建设的发展，房地产开发商也开始主动适应政策变化趋势。 户籍制度的重大突破势必在较长时期内，持续提升农业人口对城市和城镇的住宅需求，支持房地产业在较长时期内保持快速增长。特别地，这将极大地促进二、三线城市的基础建设及地产投资。 华北科技学院建筑工程学院 华北科技学院建筑工程学院 8月份70个大中城市中66城房价环比上涨2城下降 2013年09月18日 09:42来源：国家统计局 华北科技学院建筑工程学院 8月份70个大中城市中66城房价环比上涨2城下降 华北科技学院建筑工程学院 8月份70个大中城市中66城房价环比上涨2城下降 华北科技学院建筑工程学院 8月份70个大中城市中66城房价环比上涨2城下降 华北科技学院建筑工程学院 8月份70个大中城市中66城房价环比上涨2城下降 2.4行业管理环境 城市规划管理对房地产开发的影响 ： 1 2 城市规划管理决定未来房地产开发的价值和最有效利用的程度 ； 城市规划管理是政府调控土地供给的手段 。 城市规划影响房地产市场发展： 不少城市的土地批出规模严重失控，房地产市场管理混乱，造成地皮炒卖现象严重，商品房供应量过大，市场价格起落过剧，给开发商们带来了很大的风险。 华北科技学院建筑工程学院 2.4行业管理环境 建设项目环境影响评价 ： 生态方面的建设项目 工业建设项目(污染类) 房地产开发项目 1998 1999 2001 《建设项目环境保护管理条例》 《建设项目环境保护分类管理名录(试行)》 《建设项目环境保护分类管理名录》(第1批) 我国房地产类建设项目的环境管理：建筑面积5万平方米(含)以上应编制环境影响报告书，建筑面积5000平方米(含)到50000平方米的应编制环境影响报告表，建筑面积5000平方米以下的编制环境影响登记表。 华北科技学院建筑工程学院 2.4行业管理环境 建筑 节能 通过采取合理的建筑设计和选用符合节能要求的墙体材料、屋面隔热材料、门窗、空调等措施，使所建造的房屋与没有采取节能措施的房屋相比，在保证相同的室内热舒适环境的条件下，可以提高电能利用效率，减少建筑能耗。 新建民用建筑应当严格执行建筑节能标准要求，民用建筑工程扩建和改建时，应对原建筑进行节能改造。 含义 规定 技术 和产品 新型节能墙体和屋面的保温、隔热技术与材料； 节能门窗的保温隔热和密闭技术； 集中供暖和热、电、冷联产技术； 供热采暖系统温度调控和分户计量技术与装置； 太阳能、地热等可再生能源的应用技术及设备； 建筑照明节能技术与产品； 空调制冷节能技术与产品； 其他技术成熟、效果显著的节能技术及节能管理技术。 华北科技学院建筑工程学院 2.5技术环境 技术进步是经济增长的主要动力，技术进步通过提高劳动生产率和资源利用效率，从而引发产业结构的变化，影响经济周期的波动，也影响房地产市场的波动。 信息技术改变了房地产的传统概念： 最新信息技术的发展为人们关于区域和空间的定义引入了全新的概念，也为人与建筑之间的关系设计出了新的模式。 华北科技学院建筑工程学院 2.5技术环境 信息技术的发展，将改变房地产开发活动，引发对不同地理区域、不同场地和场所的需求 ： 2 1 2 3 4 影响房地产业的资本流动量 ； 提高房地产项目的分析与评估手段； 影响房地产的投资价值与决策 ； 影响房地产的交易规模与交易过程。 华北科技学院建筑