香樟林别墅项目可行性研究报告.docxVIP

香樟林项目 重庆龙湖地产发展有限公司·研发策划中心 二Ｏ一七年十二月 目 录 TOC \t 标题 1, 1,标题 2, 2,标题 3, 3 前言 1 一、地理位置 1 二、地块面积及地价 1 第一部分：市场环境研究 2 一、2005年重庆房地产市宏观环境分析 2 （一）经济环境分析 2 （二）房地产开发环境分析 3 二、区域环境分析 6 （一）渝北片区概况 6 （二）渝北片区区域经济环境 6 （四）渝北片区交通现状 7 （五）渝北片区规划 8 （一）项目所处区域房地产供应市场分析 10 （二）2006-2007年重庆市高档楼盘供应市场分析 11 四、项目需求市场分析 12 （一）项目所处区域——大石杨片区消费特征分析 12 （二）高档住宅需求分析（主要针对别墅及花园洋房） 13 五、花园洋房、联排别墅、江景高层专题分析 19 （一）花园洋房项目分析 19 （二）联排别墅项目分析 22 （三）江景高层项目分析 25 六、项目重点竞争项目分析 26 七、市场调查结论及建议 29 第二部分：项目定位分析 30 一、地块分析 30 （一）地块位置 30 三）地形分析 31 （五）地块周边交通及配套 32 交通配套：周边有新牌坊立交桥 人和立交桥 青枫路上跨桥 内环快速立交桥 余松立交桥等 32 过境渝北区的轨道交通，已经开通的有3号线、6号线及国博线，在区内共设站31座。此外，在建的空港线、4号线、5号线、10号线、环线亦经过渝北区，在区内共设站41座。龙溪距渝中半岛4公里，距江北机场19公里，距重庆火车北站4公里；机场高速公路、红黄路、红石路、龙华大道、轻轨三号线和六号线等城市主干道穿城而过。交通发达，各居民小区均通公交车。 32 公园配套：龙湖地步公园 盘溪河公园 百林公园 （本身项目内绿化也高） 32 （六）地块规划方向分析 33 二、SWOT分析 34 （一）项目优势 34 （二）项目劣势 35 （三）市场威胁 35 （四）市场机会 36 （五）应对策略 37 三、项目定位 38 （一）定位依据 38 （二）项目定位 38 第三部分：项目主题构思 44 一、其它项目主题分析 44 二、阿卡迪亚项目主题思考 45 第四部分：项目规划设计建议 45 一、交通组织分析及建议 45 建筑风格建议 46 三、园林景观建议 48 四、户型建议 48 （一）联排别墅 48 （二）花园洋房 50 （三）高层 52 五、配套设施建议 52 第五部分：项目建设进度及销售计划 53 一、项目研发阶段控制节点建议 53 二、项目实施阶段控制节点建议 54 第六部分：项目财务评价 54 一、评价原则 54 二、技术经济指标 55 三、投资估算 57 四、收入测算 59 五、资金筹措及使用 60 六、投资分析 61 七、赢利模式分析 63 第七部分：项目风险分析 64 一、项目面临的主要风险分析 64 二、 敏感性分析 65 三、 风险控制 65 第八部分：总体评价 66 前言 一、地理位置 龙湖香樟林别墅项目位于重庆市渝北区九龙湖北岸，与龙湖南苑和西苑隔湖相望，是重庆目前的都市顶级别墅区。龙湖香樟林别墅区占地面积17万平方米，建筑面积8.5万平方米。整个小区坐拥山水，湖岸线蜿蜓曲折，绵延1300米。 二、地块面积及地价 规划用地面积及土地成本构成（包括两个项目） 土地面积（㎡） 地价 备注 挂牌面积 240120 29506万元 综合价金，含绿地 三九厂 20149 1728万元 不含土地交易税及土地出让金 长陵厂 4830 420万元 不含土地出让金、税金及土地增值税 戒毒所 16900 置换地块：约120万元/亩 建设成本：1500万元 两项合并计算 同创地块 约5200 土地成本：70万元/亩 土地出让金：270元/㎡（容积率3.5） 两项合并计算 红黄路调整后增加用地 约5000 按挂牌价计 合计 292199 其中，香樟林项目规划用地占地面积：170000平方米，建筑面积：85000平方米；绿化率为58%： 容积率：0.50 第一部分：市场环境研究 一、2005年重庆房地产市宏观环境分析 （一）经济环境分析 1、国民生产总值及增长率 2010年全年地区生产总值突破7900亿，达到7926亿元，同比增长17.1%。经济发展进入一个起飞发展阶段，社会消费结构登上一个新的台阶。 2005-2010年重庆市国内生产总值及增长率 注：2005-2009年数据来源于重庆统计年鉴，2010年数据来源于“立业报告” 2、城镇居民人均年可支配收入 3、人均国民生产总值及增长率 2010年重庆市国民生产总值达到7