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土地一级开发盈利模式及风险问题浅析 作者：黄双燕 来源：《商情》 2014 年第 47 期 【摘要】 近些年来，我国社会经济呈高速发展趋势，推动了土地开发产的发展。针对土地开发体系， 土地一级开发作为重要内容，在土地出让前，所实施开发、建设，政府或政府委托企业负责土地开 发，执行一级开发，主要是使土地达到出让标准。现阶段，我国二级土地开发企业，逐渐转型为一 级开发企业。然而，我国土地一级开发，主要为政府主导，土地开发市场化运作不够成熟，盈利、 运营等模式，也具有许多制约因素和风险问题。本文主要分析一级开发盈利模式的相关问题，探讨 一些针对性的优化对策。 【关键词】 土地一级开发 ;盈利模式 ;风险问题 ;开发成本 针对土地管理体系，土地一级开发为重要内容，主要为严格控制土地出让成本，对盈利多少 具有直接影响。近些年来，我国二级市场的土地开发成本日益增加，诸多房地产企业转向土地一级 开发范畴。我国土地一级开发也由政府主导逐渐转向市场化运行。针对开发企业而言，参与一级开 发，可获取二级开发更多利益。例如，在一级开发中获利，土地增值收益的获取等。而一级开发盈 利主要取决于各项成本费用控制力度。另外，与二级开发相比，一级开发风险性、不确定性较大。 例如，长期占用资金和拆迁成本等风险，加上政策、违约、政府干预行为等风险。因此，在一级开 发中，要想控制成本费用，必须优化土地开发运作流程，加强土地开发管理，熟悉掌握相关政策法 规，进而提高抗风险能力。本文主要分析了一级开发盈利模式的相关问题，并探讨有针对性的解决 对策。 一、土地一级开发的操作模式分析 首先，政府垄断开发。政府成立项目公司，或委托开发企业，实行土地一级开发，即称为政 府垄断模式。采取该种模式，政府可完全掌控土地出让价格，待土地开发称为熟地之后，可保证增 值收益。同时，一级开发因法律关系十分单纯，有利于政府掌管各项开发事务。然而，采取该种模 式，政府开发资金需求量较多，资金压力也十分大，且融资渠道不广泛。 其次，企业主导开发。该模式又叫做一级与二级联动开发模式。在土地开发过程中，政府采 取一次性出让方式，将一级土地转让至一级开发企业，再一级开发企业根据使用权协议，按照协议 范围，实施配套设施建设与拆迁安置补偿等一级开发行为，确保协议范围与建设条件相符合，再通 过市场进行土地转让。采取该种模式，房地产企业即可获取一级开发收益，又可确保企业可持续性 收益，待所获土地升值之后，房地产企业又可获取二级开发收益。然而，采取该模式，政府控制地 价力度不稳定，降低了政府宏观调控能力。 第三，政府主导市场化开发。采取该模式，政府控制土地供应计划、储备计划同时，又可组 织社会力量，开展一级开发。处于该种模式下，政府按照市场调查结果，清楚土地需求实际状况， 通过招、拍、挂等方式，出让开发土地，可提前确定土地受让人，通过分期支付方式，支付一级开 发受让价款。通过招投标方式，可确定资格企业，按照合同规定，验收土地开发合格率，再由政府 向受让人转交土地。另外，采取政府主导市场化模式，在主导开发基础上，政府可科学利用市场资 源，降低开发资金压力，减少开发资金数量。 现阶段，对于土地一级开发，土地经过开发之后，经过招拍挂之后，扣除开发成本之后，所 获取价款，由开发企业、政府共同分成，政府也保证企业的保本收益率，住宅商业用地属于土地性 质。同时，政府回购开发土地之后，包含地面建筑物、基础设施，开发企业可获取固定收益率。 二、我国土地一级开发的盈利模式分析 在土地开发时，土地开发企业和政府经过协商之后，可创造多样化、合理化的盈利模式。现 阶段，对于我国土地一级开发，主要包含如下模式： 首先，在一级土地开发中，获取自身利益。在一级土地开发中，开发商获取开发自身利益， 取决于如何控制成本费用。而各项成本费用，征地费用与拆迁费用的比重较大，也控制难度较高。 即使政府出台了相关规定、标准，在实际执行过程中，控制存在一定难度。因此，开发商需具备较 强沟通与协调能力，加强与政府、企业和社区居民的沟通。对于补偿安置，需解决好政府、社区居 民的顾虑。同时，确保开发成本费用最小化，达到共赢目的。要想控制整体成本费用，需指定周密 性、系统性计划，针对大型土地开发项目，可采取分批次批地、分批次拆迁和分批次征地方式，科 学控制各环节的整合节奏。如先设置好转居房，再动员居民搬迁，开发商再进行征地、拆迁，合理 安排劳动力，提高资金安排、使用率。确保各环节不出纰漏、无缝衔接，方可最大化资金使用效 率，使政府、人民满意度最大化。 其次，获取土地增值收益。对于部分城市，原使用者、开发企业与政府，均划定收益比例， 获取增值收益。通过增值收益，开发企业能够创新开发活动，使土地价值最大化，提高增值收益。 在该种模式下，需依靠政府分享机制，确定一级开发