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2003小户型市场调查 2003/06/23 九地地产顾问 2002年的成都房地产市场上小户型项目风光无限，进入2003年，小户型项目依然势头不减，开发小户型项目已蔚然成风。目前，成都的小户型市场供应和需求究竟是怎样一种状况。九地公司根据对目前成都市小户型市场供应情况的调查，结合小户型消费需求调研，对成都市小户型市场的现状进行分析，对其未来可能的发展趋势进行预测。 小户型市场的总体概况 一、成都市小户型物业的演变 小户型：所谓小户型其实是一个模糊的概念，可以理解为具有“相对完全”的配套和功能齐全的“小面积住宅”。 第一代小户型：传统小户型时代，3-4年前小户型由于是从国外引入的新型住宅产品，传统意义上照搬国外的一两种概念，并满足具体小户型基础定义上的产品，具体体现是在SOHO此种产品上。当时北京“SOHO现代城”建筑面积在150-300平方米以“在家办工”概念面世，在三个月销售一空后，它以居家生活概念传播并离开北京到其它省、市后，小户型这种产品开始慢慢和单身、个性、自由等概念联系在了一起。成都第一代小户型以1999年的“成都SOHO”为标志。 第二代小户型：经济实惠小户型时代，由于市场的火爆，导致小户型供应市场出现一定程度的竞争，开发商开始关注客户群体的消费心理特征，继而发现在购房人群中有部份是普通百姓，其原因是经济实力所限，将目标选定为经济实惠(总价低，交通便利)的小户型。于是开发商开始在原有小户型物业的基础上，提出了对市场进行一定程度细分概念。 第三代小户型：多元化整合小户型时代，步入2003年，由于市场进一步细分，市场竞争日趋激烈，以及新消费群体的发现，迫切需要对各地小户型的发展状态进行资源整合，找到并创新吸引不同类型消费者的小户型产品，故而拉开了第三代小户型产品时代的序幕，也标志着小户型产品正逐渐接近成熟完善形态。 多元化产品的问世：伪SOHO、SOLO(超小)、高校小户型新生代等全新产品概念的全面流行。 二、小户型项目各单项指标分析  三、市场供应分析 通过调查研究，我们发现目前成都市小户型供应市场的一些特点： 开发模式：“小户型+商业”的开发，一般都有1-2层的商业配套物业 价格：一般在3000-4000元/平方米左右(不区分装修标准) 主力户型：多在35-65平方米范围内 交房标准：多为精装修 建筑设计和功能规划：多为内廊式小高层电梯公寓 市场概念：多为“酒店式”，设置酒店大堂，提供酒店式配套设施及 物业管理服务。 营销推广： 概念性强、个性色彩浓、投资鼓动(煽动力)张扬、目标客户群清晰 四、产品基本类型： 基本居住型小户型 特点：居室数目、功能、设备模糊，如居室数量不明确，没有独立的餐厅、厨房、书房，几个功能完全融合在一个狭小的房子中，因而也无法使用厨房的烹调功能；周边有较完善的生活配套设施，弥补这种类型物业中不能完全实现的功能； 居家型小户型 特点：面积空间在基本居住型小户基础上适当放大，而且居室数目仍有两居、三居，各种功能区分明确，达到“麻雀虽小，五脏俱全”的效果； 办公型小户型(商住两用)特点：空间使用上更倾向于“商”，而不是“住”，室内大多是非承重墙，可以根据办公或经营的需求，重新整合利用空间资源；业主更多的是以投资者为主，整个项目出现商住混杂，安全及消防隐患严重。 五、需求市场特征 消费者的需求很大程度上会影响到市场供应的发展方向，及具体项目的定位，针对小户型购买客户的需求特征调查和分析，我们发现有如下特征： 1. 目前成都市小户型物业的消费群体构成特征目前成都市小户型市场所针对的消费群主要是：投资型需求者、处于创业状态的中高收入年轻单身贵族、每年产生的大量新婚青年、外地来蓉务工的白领阶层和处于求学状态的部分大学生。通常，小户型物业都会有较为完善的配套设施，当家庭人口只有一个或两个时，这种小面积的住宅是适合的，但随着家庭人口的增加，小户型物业的功能更多的就转为了投资。所以说，小户型物业本身并不是过渡型的产品，只是居住在里面的人是过渡变化的。 2. 年轻一族是小户型物业最重要的一支市场消费支撑力量新一代的白领完全改变了传统的财富概念和人生概念，把握当下、享受人生成为时尚白领、小资们的人生口号，个性化、独立化生活理念使大批年轻人成为置业生力军，支撑了小户型项目的发展空间；单身贵族、众多的新婚青年和部分大学生，或希望能够拥有属于自己的独立空间，或因为经济实力不够，不能购买大户型住宅，因而各类型的小户型物业正好能够满足他们的要求，成为他们进行“梯度”置业的首选。 3. 投资市场是小户型市场的另一个重要的支撑点投资小户型比投资高档物业回报更高，未来租务市场更广阔，而且投资门槛更低，用相对较低的投入，获得相对较高的投资回报，因而倍受投资者青睐。 4. 影响小户型物业消费者的