第七章：早期介入与前期管理.pptVIP

第七章 早期介入与前期管理;?第一节 物业管理的早期介入;一、物业管理早期介入的涵义;二、物业管理早期介入的作用;三．物业管理早期介入的主要工作及充当的角色;2．日常管理方面 中央监控室、设备层、管理用房、大门、总台等的设置与标准； 人流通道、车辆进出和停放、保安、消防等人防、技防措施在图纸上的具体落实； 垃圾容器及堆放、清运点的设置，外立面附属物预留位置及孔洞大小等。 3. 日后管理服务方面 从物业现有总量，使用人口数量、发展趋势和消费需求等出发，考虑各类商业网点和生活、教育、娱乐设施的服务内容、服务半径、服务对象来决定这些设施配备。 ;4.物业自身方面 综合考虑物业总体布局、空地、绿化开发与利用 公共活动场所与道路循环系统 房型功能构想与匹配比例 内外装修标准等 以提升物业内在价值和环境效果;（三）施工安装阶段（扮演监理）;（四）接管准备阶段（开始管家）;3．签约，实施验收接管 依照国家建设部制订的《中华人民共和国标准—房屋接管验 收标准》《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》接管同 时做好档案资料的移交工作。必不可少的档案资料有：规 划图、竣工图，地下管网竣工图，各类房屋清单，单体建 筑结构图、设备竣工图及合格证或保修书，公用设施设备 及公共场地清单，有关业主或承租使用人的相关资料。 4．制定系列管理制度 根据前期物业管理合同所赋予的管理职责，制定一系 列管理制度，以建立正常的管理秩序。 5．组成该物业的常设管理机构 为了迎接即将到来的业主入伙，着手组成该物业的 常设管理机构，配备管理人员。;6．建立与社会协作单位的联络，构筑综合服务网络 7．参与物业“开盘” 物业“开盘”之日就是前期物业管理开始之日，物业 管理企业可以和开发商一起参与做好楼盘营销。 ;第二节 前期物业管理;二、前期物业管理中权利主体的相互关系; 买受人如果拒绝接受拟定的前期管理合同也就意味着物业买卖无法成交，这是对开发企业和物业管理企业最有效的???约。反之，业主一旦接受了这份合同的规定内容，也就必须在前期物业管理阶段服从物业管理企业依法依约进行的管理。;三、前期物业管理与早期介入的区别;第三节 前期物业管理的主要内容;二、规章制度的制定;三、物业的验收与接管;四、进户管理;商品房购房业主或承租使用人的进户程序一般为：1．发入伙通知书 在物业正式使用条件全部具备后向业主或使用人发出入住书面通知书。 2．带业主或使用人实地验收物业 着重勘验 （1）房建质量 （2）设备质量，运转情况 （3）房型、装修、设施配备等是否与 合同相符 （4）外部环境状况及影响 ;3．约定代为装修、添置或更换自用设备或设施等事宜即各种代办事宜 4．签订《物业使用公约》 主要内容包括：在分清自用与公用部位、设备、设施的前提下确定双方享有的权利和应尽的义务，物业正常使用的行为规范及相应的违约责任。 5．要求业主或使用人如实填写登记卡 内容包括：业主或使用人的名称、通讯联络方式、所占用物业的编号、设备、设施及泊车位分配等内容。属于非居住性质的物业还需登记营业执照、经营范围、职工人数、出行、用餐等相关情况，便于物业管理与服务。 ;6．向业主或使用人发放《用户手册》 使他们了解物业概况，各项管理制度，如车辆停放管理，装修搬迁管理，物业保修的责任范围、标准、期限等等方面的规定，以及楼层权力归属、公用设施设备的合理使用等，以便正确把握自己的行为。 7．筹集维修基金，预收物业管理费或租金 物业管理公司根据有关规定或双方约定向业主或使用人筹集维修基金，预收物业管理费或租金。;8．向业主或使用人提供办事指引 即向业主、使用人全面介绍物业管理区域和社区相关部门的办事指南，使他们能及时办理相关手续。 9．业主、使用人签约领匙，完成进户程序 ;五、装修搬迁管理;（二）加强装修监督管理; （三）积极参与室内装修（四）合理安排搬迁时间;六、档案资料的建立;业主或使用人资料：业主使用人姓名、进户人员情况、联系电话或地址、各项费用的缴交情况、房屋的装修等情况。 物业资料：主要包括物业的各种设计和竣工图纸，位置、编号等。 档案资料的建立主要应抓收集、整理