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第一讲：概述 1.（简述）《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定： （1）居住用地70年； （2）工业用地50年； （3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； （4）商业、旅游、娱乐用地40年； （5）综合或者其他用地50年。 2.（简述）依据房地产实体类型分类 （1）地产分类 1）居住类房地产； 2）工业类房地产； 3）教育、科技、文化、卫生、体育类房地产； 4）商业、旅游、娱乐类地产； 5）综合或者其他类地产。 （2）房地合一型房地产的分类：同地产分类 3.（名解）投资类房地产 （是指为赚取租金或资本增值，或者二者兼有而持有的房地产。） （1）已出租的土地使用权； （2）持有并准备增值后转让的土地使用权； （3）已出租的建筑物。 4.（简述）依据房地产权益充分程度的分类 （1）具有完全收益的房地产 （2）具有限制性权益的房地产 1）只拥有不完全权益的房地产（如经济适用房）； 2）完全权益中部分让渡的房地产（如已抵押）； 3）完全权益因故受到限制的房地产（如已列入拆迁范围）。 5.（名解）房地产开发的含义 1.房地产开发的法律定义 《城市房地产管理法》：本法所称房地产开发，是指依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 2.与房地产开发相关的两个概念 1）国土开发：对国土资源的开发、利用、治理和保护，以求最大限度地发挥国家自然资源的经济效益和社会效益。 2）城市开发：城市建设综合开发。地区性的开发，以求一个城市范围内的最佳经济效益和社会效益。 6.（名解）房地产开发的分类 1.按开发的区域性质划分 新区开发：对城市郊区的农地和荒地进行改造，使之变成建设用地，并进行一系列房屋、道路、公用设施等方面的建设和铺设。建设卫星城是一种大规模建设新区的开发。 旧区再开发：旧区改造，主要是对已建成的某些区段的建筑和各项配套设施进行拆迁改造或重新建设，具有改变或扩大原有建筑地段的使用性质和功能的特点。 2.按开发的规模划分 单项开发：开发规模小、占地少、规模比较单一的项目。这种项目开发投资较少，建设周期短，往往表现为分散建造的一些单项工程或单位工程。 成片开发：规模大、占地多、功能多。无论是新区开发还是旧区改造都表现为成片建造多个工程项目，实施多种配套，是一种投资额高、建设周期长的综合性开发。 3.按开发的规模划分 土地开发是指获得土地使用权后，将土地建成“七通一平”的建房基地，然后再转让使用权（协议、招标或拍卖） 房屋开发是指获得地块使用权后建造各类房地产商品，然后再出售或出租。 综合开发是指土地开发及房屋和有关的市政、公建配套设施结合起来进行建设的开发。 7. （简述）项目立项阶段流程 投资机会研究→申领项目选址意见书及项目立项批文→申请定点→申请购置土地、办理土地产权手续→申领规划红线图、规划设计条件通知书等文件→编制规划设计总图，申领建设用地规划许可证 8.（简述）项目前期准备阶段 选择勘察队伍和设计单位→申领建设工程规划许可证和施工许可证→申领房屋拆迁许可证→做好“七通一平”工作→选择承包单位→选择监理单位 9.（简述）项目销售及售后服务阶段 办理竣工后的产权登记手续→办理竣工后的产权登记手续→与物业公司签订物业委托管理合同→提交相关资料→与用户签订商品房销售合同或租赁合同→做好物业管理工作 10.(名解）房地产经营的含义 房地产经营是房地产开发公司将开发出来的房地产项目转移到使用者手中的活动过程。 房地产经营，实质上是房地产公司说服用户承认其劳动成果的工作过程。 房地产经营是进行房地产开发再生产的保证性工作。 房地产经营是最主要的业务工作之一。 第二讲：环境分析 （名解）房地产开发经营环境的内涵 房地产开发经营环境是指以房地产开发经营行为为中心，并作用于该行为的所有外界事物，是开发经营活动赖以生存和发展的各种因素的总和。 2.（简述）相关金融条件 金融业不仅对房地产开发投资提供了信贷支持，扩大了房地产业的供给能力，同时为房地产业的消费使用提供了信贷支持，扩大了房地产业的有效需求水平； 同时房地产市场的兴衰极大地影响着金融体系本身的稳定性。 3.（简述）通货膨胀 通货膨胀会造成房地产市场供给的减少，因为通货膨胀严重影响开发成本，增大投资风险； 通货膨胀会使市场需求扩大，因为具有保值效益的房地产产品，在通货膨胀率较高时会刺激以保值为目的的投资的增加，从而会增加房地产市场的需求。 4.（简述）区域的经济地位 区域的经济地位往往是由区域经济发展现状所决定的，可以从政府、企业、家庭3个层次来进行分析，包括经济增长率、产业结构、居民消费水平、购买力水平、当地经济中不同行政区域间存在的经济联系等，区域的经济增长在一定程度上决定了房地产开发与经营产品的需求。 5.（简述）居民经济收入和购买力 房地产市场需求需要