地产公司资金管理复习课程.pptxVIP

财务在企业经营管理中的重要作用 浅谈地产公司融资模式及资金管理 ——仅供借鉴参考 33房地产行业相关税法 在房地产项目的开发过程中，资金始终是一项值得高度重视的资产，资金管理更是房地产企业财务管理的核心内容。房地产开发的效益和资金管理密切相关，房地产企业通过合理有效地筹集和使用资金，做到优化资金结构，拓宽融资渠道，控制投资风险，提高资金使用效率，促进企业经济效益的提高。2.1 房地产企业的生存危机：为什么有那么多“烂尾楼”？中国第一烂尾楼—中诚广场（现中石化大厦）：烂尾时间：15年 地址：广州天河北路 开发商：香港中诚集团、广州城建广州第一烂尾楼--麓景台 烂尾时间：13年 地址：广州麓苑路 开发商：广州辉煌房地产公司羊城大厦烂尾时间：11年 地址：西湾路86号 开发商：广州羊城集团3、房地产项目的资金来源自有资金 包括股东投入的注册资本(含发行股票募集的资金)、留存利润等，一般用于支付地价、前期税费和政府收费等前期费用等。借入资金 主要是向金融机构的贷款、发行债券和信托的借款等。根据目前的规定，在项目自有资金投入到达到项目整体投资的35%，并且四证齐全后，可申请项目贷款，银行贷款额度一般占项目总投资的40-60%；销售回笼款 即向购房业主收取的房款。根据目前的预售制度，在项目取得预售证后可对外销售，销售资金回笼不仅可以弥补项目的持续开发成本投入，并且可以逐渐偿还项目贷款并实现利润。 银行贷款房款回笼1年2年股东自有资金：地价、前期税费和政府收费等归还全部股东借款和银行贷款 一般来说，在项目开发的整个过程中上述三大部分资金的大致比例各为1/3，但在不同阶段各来源所占的比例不同：前期阶段：项目尚未具备融资能力和销售，资金来源以股东投入为主。四证齐全：项目符合向金融机构融资的条件，贷款用于支付工程款。预售阶段：取得预售许可证，开始预售并回笼资金。 具体如下图：4、资金筹集的主要渠道1、股权融资： 主要是指企业通过资本市场以股东投入实现资本金的增加，包括资本市场首次公开发行（IPO）、公开增发、定向增发等方式；还有一种间接上市融资，即买壳上市。 股权融资作为上市公司主要的融资渠道，广泛受到上市公司的青睐。其特点：一是所获得的资金无须还本付息，新老股东一起分享企业的赢利与增长。二是一次融资资金量较大，可以长期使用；三是改善资本结构，有效降低企业资产负债率，进一步扩大银行借款等间接融资空间；四是对由于每股收益和净资产收益率的摊薄，对经营业绩要求很高，经营压力加大。2、发行债券： 通过发行各种债券取得资金。包括发行公司债、企业债券、短期融资券（中期票据）等方式。（1）公司债：由上市公司通过资本市场（通过交易所市场）为筹集长期资金而向一般大众举债，承诺于指定到期日向债权人无条件支付票面金额，并于固定期间按期依据约定利率支付利息。公司债监管机构往往要求严格债券的信用评级和发债主体的信息披露，特别重视发债后的市场监管工作。（2）短期融资券（中期票据）：由人民银行主导的银行间债券市场一项创新性债务融资工具，由企业发行的无担保短期本票，发行规模一般不得超过企业净资产的40%。具有法人资格的非金融企业，可依照《短期融资券管理办法》规定的条件和程序，在银行间债券市场发行并约定在一定期限内还本付息的有价证券。一年以内的为短期融资券，三年以上的中长期票据。融资券不对社会公众发行，只对银行间债券市场的机构投资人发行，在银行间债券市场交易。（3）企业债券：企业债券由中央政府部门所属机构、国有独资企业或国有控股企业依照法定程序发行（可以在交易所市场或银行间债券交易市场），约定在一定期限内（中长期）还本付息的债券，由国家发改委和国务院审批，一般要求予以担保，债券发行后，审批部门不再对发债主体的信息披露和市场行为进行监管。3、银行贷款： 银行对房地产开发企业提供的贷款，是房地产项目开发资金的最主要融资渠道之一。按照贷款资金使用目的和方式的不同，房地产贷款主要有以下两种类型：项目开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放用于项目开发建设环节的贷款。经营性物业贷款，指银行将已建成并投入使用的经营性物业长期稳定收入作为分期还款来源的一种物业抵押贷款，贷款资金不限定固定用途。4、房地产投资信托（REITs）： REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。目前，该项融资方式正在探讨和政策研究中。案例：万科做大做强的“秘诀”之一—融资 自92年上市至今，万科共发行股票融资8次，融资金额共195亿元； 至2008年底，万科历年留存利润仅128亿元； 至2008年底，万科对外借款余额共