房地产协理：第一章-房地产与建筑概述.docxVIP

 第一章 房地产和建筑概述   【考点 1】认识房地产和建筑物  1.房地产：指房屋和土地，或者房产和地产。严格意义上的房地产是一种不动产，是指土地以及建筑物等地上定着物，是实物、权益和区位的结合体。  2.建筑物：广义的建筑物既包括房屋，也包括构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。  【考点 2】房地产特性  1.不可移动性  也称为位置固定性。建筑物由于“扎根”在土地之中，其位置通常是固定的，不可移动。  2.独一无二性  也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产独一无二的特性，使得难以出现相同房地产的大量供给，从而不同房地产之间不能实现完全替代，房地产市场不能实现完全竞争。  3.寿命长久  尽管土地可能出现塌陷、被洪水淹没或者荒漠化等，但它在地球表面所标明的场所，作为空间是永存的。由于寿命长久，房地产可以给其占用者带来持续不断的利益。  4.供给有限  土地的有限性和不可再生性，以及房地产的不可移动性，决定了房地产的供给是有限的。  5.价值较大  与一般物品相比，房地产不仅单价高，而且总价大。  6.用途多样  多数土地就其本身来看，可以有多种不同的用途，如可用于林业、农业、工业、居住、办公、商业等。从经济角度来看，土地利用选择的先后顺序一般是：商业、办公、居住、工业、工地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。  7.相互影响  房地产具有不可移动性，其利用通常会对周边的房地产产生影响，周围房地产的利用状况也会对该房的房地产产生影响，从而房地产具有相互影响的特性。  8.易受限制  房地产是生产、生活不可缺少的基本要素，关系到民生及社会、经济稳定，且具有不可移动和相互影响的特性，世界上几乎所有的国家和地区对房地产的利用、交易等都有一些限制，甚至是严格管制。  9.难以变现  房地产由于具有价值较大、独一无二、不可移动等特性，加上交易手续较复杂，交易税费较多等原因，使得其变现能力较弱。  10.保持增值  房地产由于寿命长久、不可再生，其价值通常可以得到保值，甚至增值。  【考点 3】房地产的种类  1.按照房地产用途分类  （1）居住房地产：供家庭或个人居住使用的房地产，又可分为住宅和集体宿舍两类。住宅是指供家庭居住使用的房地产，又可分为普通住宅、高档公寓和别墅。集体宿舍又可分为单身职工宿舍、学生宿舍等；  （2）办公房地产：指供处理各种事务性工作使用的房地产，即办公楼，又可分为商务办公楼和行政办公楼两类；  （3）零售商业房地产：指供出售商品使用的房地产，包括商业店铺、百货商场、购物中心、超级市场、交易市场等；  （4）旅馆房地产：指供旅客住宿使用的房地产，包括宾馆、饭店、酒店、度假村、旅店、招待所等；  （5）餐饮房地产：指供顾客用餐使用的房地产，包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等；  （6）体育和娱乐房地产：指供人健身、消遣使用的房地产，包括体育场馆、保龄球馆、高尔夫球场、滑雪场、影剧院、游乐场、娱乐城、康乐中心等；  （7）工业房地产：指供工业生产使用或直接为工业生产服务的房地产，包括厂房、仓库等；  （8）农业房地产：指供农业生产使用或直接为农业生产服务的房地产，包括农地、农场、林地、牧场、果园、种子库、拖拉机站、牲畜用房等；  （9）特殊用处房地产：包括汽车站、火车站、机场、码头、医院、学校、博物馆，教堂、寺庙、墓地等；  （10）综合用途房地产：指具有上述两种以上（含两种）用途的房地产，如商住楼。  2.按照房地产开发程度  （1）生地：指不具有城市居住设施的土地，如农用地、未利用地；  （2）毛地：指具有一定的城市基础设施，有地上物，需要拆除或迁移、但尚未  拆除或迁移的土地；  （3）熟地：指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地；  （4）在建工程：指建筑物已开始建造但尚未竣工，不具备使用条件的房地产，包括停缓建工程；  （5）现房：指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地，现房按照新旧程度，可分为新房和旧房；新房按照装修装饰状况，又可分为毛坯房、粗装修房和精装修房。  3.按照房地产实物形态的分类  （1）土地：可分为无建筑物的土地和有建筑物的土地；  （2）建筑物：可分为已建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物；  （3）土地与建筑物的综合体：可分为土地与已建造完成的建筑物的综合体，即现房和土地；土地与尚未建造完成的建筑物的综合体，即在建工程或房地产开发项目；  （4）房地产的局部：不是整幢房屋，还是其中的某层、某套；  （5）未来状况下的房地产：其中最常见的就是期房；  （6）已经灭失的房地产：已被拆除的房屋，已被火灾、地震等灾害完全损害的房