140123 关于B地块商业广场改为下沉式商业广场问题的研究.docx

技术部工作文档 PAGE7 / NUMPAGES7 关于B地块商业广场改为下沉式商业广场问题的讨论 原露天广场方案： 在商业区内部中心用台阶抬起一层楼的高度，以斜坡的方式将广场标高逐步放低至与地面平行。 修改方案： 设计原则：保留原有地上商业设计及空间布局影响最小，尽量不对原设计进行改动 取消商业广场北面的河道 将原露天广场整体标高降至比地面低一层，形成下沉式广场。沿下沉式广场四周可采光区域可作为半开敞式地下商铺。 为保证商业品质，地下一层商业的层高应尽量保证在5米以上，以6米为价。部分高端商业业态对层高可能会有更高的要求。具体层高建议请咨询商业顾问。 经济技术指标： 　 面积（m2） 下沉式广场 2,800 地下商业 18,000 半开敞式商业 4,000 纯地下（不透光）商业 14,000 商业价值分析 增强商业垂直动线，空间层次感觉丰富，给顾客带来良好的视觉感受，有助于吸引人流。 可以通过下沉式广场营造绿化景观、硬质铺地、墙面造型等，活跃气氛。下沉式广场同时也可以作为大型活动场地，与商业氛围形成互动。 国内外通过增加竖向高差层次感打造商业空间，增加商业露天开场面的案例很多，也起到较好的商业效果。 商业开发建议： （1）沿下沉式广场四周的半开敞式商业，总面积约为4000 m2，铺面进深在15-20米之间，尺度适宜，为商业区中最具商业价值和景观价值的区域，应充分挖掘高端的精品商业业态，并提高租金和售价。 （2）全地下商业规模较大，总面积约为14000 m2，需做好商业动线和业态划分，将人流从下沉式广场顺利引入内部空间，可营造有主题的商业氛围。 （3）由于地下一层总体商业体量较大，新增商业面积后，商业配套的停车数量应相应增加，原有停车数量无法满足商业增量的停车需求。建议将地下一层商业价值较低的区域部分做为停车库。 投资增量初步测算： 开发成本：本次商业方案调整需增加2万平米地下建筑面积，按每平米6000元测算其建安成本（此数据由预算部初步估算得出），建安成本增量约为1.2亿元。除建安成本外，开发费用中含各项间接费用也相应增加，具体投资费用总额增加请相关部门提供数据。 商业的物业运营成本，目前北上广三地集中商业的物业运营成本约为40-45元-/平米/月（并按每五年上涨5%进行测算），物业运营费用每年增量在1千万元以上。 营销投资及回报初步分析（营销部提供）： 商业可销售面积增加约为10000平方米，按项目整体开发进度计算2017年可实现销售，预计销售单价为25000元/平方米左右，预计2020年可实现销售去化，可实现销售回款约为25000万元。 满足使用权销售，需分割成小面积，对业主承诺年8%租金收益，包租年限5年，需支付小业主租金约为10000万元。 根据-1层现实条件，招商对象比较特定，在不降低商业整体品质的前提下，需统一招商管理运营，招商对象例如：精品进口食品超市，室内游乐场等，该类型商户进驻条件需至少免租金3年。 2020年实现销售回款约为25000万元。 2020年到2023年累计需支付小业主租金约为7000万元。 商业总量平衡的问题 B地块原有商业类物业规模：集中式商业3.1万平米，酒店2万平米，SOHO配套商业2000平米，总计5.3万平米。 现增加2万平米地下商业后，集中式商业5.1万平米，总商业类物业体量达7.9万平米。 另外需提醒注意的是，A地块土地出让合同地四十二条第2款中约定“本地块20%为餐饮旅馆业”，此部分物业必须为自持，若需按照土地合同约定建设一定量的商业，则 AB地块总体商业体量平衡将出现问题。 带来的问题：一方面商业指标变动较大需与土地主管部门沟通；另一方面商业总量过大对近远期开发的利弊，在商业规模与商业价值之间需如何权衡？本区域的开发规模和开发速度能否支撑此规模商业的体量？需通过项目整体定位及商业规模测算后得出结论，因此建议相关部门进行商业策划及定位的分析。 容积率计算问题： 上海市规划技术管理规定解读： 根据沪规土资法〔2011〕678号文件《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》：“地下室设置通风采光井以改善地下室室内环境的，通风采光井宽度（取采光井围护结构外围至地下室外墙面的最大垂直距离）不宜超过1.8米（含1.8米）。超过1.8米的，采光井地坪标高视作该建筑的室外地坪标高。?” 经征询当地规划部门，按本项目做法，下沉式庭院标高将视为室外地坪标高，该商业层需计入容积率。 《成都市规划技术管理规定》建筑容积率计算规则的解读： 表 SEQ 表 \* ARABIC 1 成都市规划技术管理规定（节选） 按成都市规划管理规定，全地下商业也可不计入容积率，对于半地下室商业需计入容积率。其附则中对半地下室的定义：房间顶板标高与较低侧室外地坪标高差值大于2.2米，且与较高侧室外地坪标高差值不大