金牛华府营销策略调整2013.3.28.pptVIP

剩余房源数据统计 金牛华府项目剩余房源 96 套 剩余房源数据统计 楼层数据统计 剩余房源分析 所剩房源与前期房源相比，存在着朝向差、户型面积较大、楼层高、总价高的特点。 在户型设计上无明显市场认可的亮点。 已售房源客户案例 客户：张洁光 所购房源：D—1126 平米：122 ㎡ 张女士今年40岁，一家三口，从事教师职业，丈夫为公务员，以前居住在老小区，性格较外向比较随和，夫妇二人文化较高，本次置业是改善性，首付60%。 已售房源客户案例 客户：宋明玉 所购房源：B—1031 平米：122 ㎡ 宋先生今年48岁普通工人，是五道河人，人很随和。本次买房的目的是女儿买房，过两年跟女儿一起住，女儿在承德市上班做会计工作。本次是首次置业，看重了价格便宜，注重性价比。 已售房源客户案例 客户：朱宝云 所购房源：B—1071 平米：122 ㎡ 朱先生今年60岁，本次是二次置业首付60%，女儿在本小区买的同样是122㎡,属于乡镇到城市置业，改善型。看重了价格便宜，注重性价比。 已售房源客户案例 客户：张丽 所购房源：C—2021 平米：106 ㎡ 张女士今年35岁离异，文化不高，在加油站上班，丈夫是快消品销售总监。家里有平房，本次是首次置业，购买本案的原因是离单位近，价位合适。 金牛华府营销推广思路调整 目 录 政策环境 项目篇 客户篇 营销篇 势 略 谋 攻 政策环境 土地市场：政策趋稳，2013年土地市场将平稳发展 产品需求：刚需项目主流地位不变，改善、投资等产品将呈“百花齐放” 市场走势：开发投资将受抑制，整体市场不容乐观。 行业政策：限购政策仍将存续，北京市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房； 对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。在税收方面，能核实房屋原值的，依法严格按个人转让住房所得的20%计征。 宏观经济：政府投资将确保经济总体平稳，中长期结构转型仍有不确定因素 政策环境 项目篇 客户篇 营销篇 目 录 政策环境 项目篇 客户篇 营销篇 势 略 谋 攻 12 21 37 26 剩余户数 D栋 C栋（二单元） C栋（一单元） B栋 楼栋 单栋剩余户数 户型 39 24 11 6 17 剩余户数 122 ㎡ 106 ㎡ 116 ㎡ 121 ㎡ 138 ㎡ 户型 36 21 17 13 9 户数 21—26 16—20 11—15 6—10 2—5 楼层 户型朝向统计 81 16 户数 北向 南向 朝向 单价均价在3700元/㎡ 总价区间在39—50万之间 政策环境 项目篇 客户篇 营销篇 现房销售 开发商品牌受认可，口碑极好 项目地理位置极佳 竞品项目山水御园四期供应量较大，具备户型和价格优势。 滦河湾项目4月6日新楼认购，户型设计较好，具备价格优势 案场新置业顾问销售热情高 新营销方式引入 成熟配套 项目处于尾盘阶段 户型相对前期较差 楼层较高 户型面积较大 宣传推广较少 项目SWOT分析 政策环境 项目篇 客户篇 营销篇 S 0 w T S 目 录 政策环境 项目篇 客户篇 营销篇 势 略 谋 攻 政策环境 项目篇 客户篇 营销篇 政策环境 项目篇 客户篇 营销篇 政策环境 项目篇 客户篇 营销篇 政策环境 项目篇 客户篇 营销篇 他们有什么共同的特点 年龄大 乡镇 首套 价格 地段 开朗 希望 老小区 介绍 改善 政策环境 项目篇 客户篇 营销篇 谁买朝北的房子 我们的客户在哪里 根据项目房源情况，建议客群方向选择 乡镇首次置业者 脏、乱、差小区改善型客户 附近单位客户 在承德工作客户 政策环境 项目篇 客户篇 营销篇 目 录 政策环境 项目篇 客户篇 营销篇 势 略 谋 攻 乡镇首次置业者如何营销 案场经理落实乡镇大集的时间，开发商提供车辆，销售人员下乡派单。 下乡名片式营销，对前期客户进行梳理，到其所在区域进行派单营销，以附近邻居进行营销。 针对农民的阶层优惠政策，告知期限，促其成交 政策环境 项目篇 客户篇 营销篇 脏、乱、差小区改善型客户营销 购房新惠，老房补贴（客户拿出五年以上老房证明，给予购房折扣） 小区派发DM单，挨家塞传单 张贴海报 政策环境 项目篇 客户篇 营销篇 附近单位客户 案场经理对周边单位摸底，组织业务员走出去在上下班点堵截派发DM单。 把团购做小，案场经理同周边单位领导洽谈，三人就可组团团购。 对成交周边单位客户进行摸底，洽谈带同事参观 政策环境 项目篇 客户篇 营销篇 在承德工作客户营销 对所有通往承德的搭乘地点进行摸底，定点派单 在售楼处旁做条幅，欢迎返乡人