杭州公司上塘项目定位会汇报.pptx

杭州上塘项目产品定位汇报; 一、市场分析 1.1项目地段分析 1.2项目区域市场简析 1.3项目区域供求关系 1.4竞品分析 1.5目标客户分析 1.6分析总结 1.7产品整体定位 二、产品定位 ;3;;5;区域公寓市场容量稳定，近3年年均容量34万方，2014年起桥西供应减少，但拉高区域成交单价;1.3项目区域供求关系;板块;项目名称;项目名称; 存量 （万㎡）;120-140㎡;项目名称; ;建筑风格：现代简约的新古典建筑； 物业组成：15幢高层住宅、4幢酒店式公寓、1幢商业建筑构成； 园林风格：维多利亚皇家主题为主，???傲园、睿园、御园三大组团式。;1.4竞品分析-代表项目主力户型;项目基本信息;户型分类;1.4竞品分析-代表项目主力户型;项目基本信息;户型分类;1.4竞品分析-代表项目主力户型; 客户脸谱： 100㎡以内：杭州人为置业主力，考虑首置、学区改善以及养老、老小区改善；年龄以25-30,46岁以上为主；省内外新杭州人为以地缘性产业人群为主，考虑落户、学区，年龄以25-35为主，36-40岁为辅。 120-140㎡：杭州人为置业主力，以首置、改善为主，年龄以25-35岁为主；省内外新杭州人为以一步到位首置、改善客户为主，关注环境、学区，省内客户置业年龄偏轻，经济水平相比更优，年龄以31-35为主，41-45岁为辅。 140㎡以上：省内新杭州人、杭州人以改善客户为主，其他年龄段客户分布较为均衡，置业与家庭生命周期相关性弱、主要与经济实力相关；省外新杭州人置业与家庭生命周期相关性较强，基本以40岁左右客户改善置业为主。 客群主要分为两类： 地缘性客户：客户来源以大关、德胜、朝晖、三塘、华丰、和睦等老小区客户以及周边专业市场，学校为主； 教育敏感型客户：主要以北软、东软、以及城西公司白领客户为主，主要考虑婚房、学区置业，部分一步到位置业以及居住在市区 改善置业、工作在市区客户学区置业为主，例：潮鸣、湖滨、凤起路沿线等，主要考虑学区、交通、地段等因素。;项目名称;100㎡以内|客户地图;120-140㎡|客户地图;140㎡以上|客户地图;1.5目标客户分析;1.6分析总结 ;名称;根据市场竞品分析及客户调研结果，项目产品定位如下： 规划准则：精工改善、总价控制 紧抓市场机会点，以改善型户型为主要竞争力 考虑到区域客群购买力及家庭结构需求，建议户型上以具有竞争力的三房四房功能实用性为主，控制总价段。 ;1.7产品整体定位;;;地块四至情况： 1、项目西北侧：修建完善??2号支路、蔡马桥及城市学院； 2 、项目北侧：文澜小学 3、项目东北侧：未售住宅用地FGO4-R21-02地块； 4、项目西南侧：蔡马河及纳德自由酒店； 5、项目东南侧：未售住宅用地FG05-R21-02地块与未建学校地块FG05-R22-01。;用地区域;编号; ·设计基本原则 住宅（户型）设计原则：根据杭州市场需求，结合周边项目前期市场调研，有针对地提升项目定位，优化户型空间品质以彰显阳光城集团的品牌。 一、价值最大化 1、根据周边项目调研，户型面积控制在110-140㎡改善型户型为主。 2、在当地规范允许范围内尽可能增加赠送面积。 3、控制户型面积与总价，提高销售单价。 4、总平规划做到景观均好性，达到最大化价值化。 二、产品配置与定位适配 复制成熟产品 单体（户型）设计原则：复制成熟产品并适度创新 高层产品：户型吸取杭州市场品牌开发商热点项目产品特点，主要体现在户型结构及赠送方式等方面，参考对标项目为滨江华家池，龙湖唐宁ONE；立面结合产品特点，采用现代简洁的形式，参考对标项目为侯潮府。 ·减少车库开挖 利用蔡马桥与现有场地之间约3.5米高差，合理确定设计标高，最大限度减少地下室土方开挖。 ; 总平特点：围合式布局，视线通透，充分借景。地块北端设一栋板式高层，节约用地，面朝花园；七栋点式住宅沿蔡马河及规划支路错落布置，视野开敞，日照充足。8栋住宅主朝向为正南向。;2.5总图方案及指标-总图分析;1-1剖面;负一层车库平面;;公共配套用房;2.5总图方案及指标-架空层位置及意向;46;分139，118，108，120跃层;48;49;50;51;52;53;注： 如有复制项目应选复制项目照片;2.7 建筑风格意向;2.7 建筑风格意向;2.8 精装范围;这版保留，再增加一版;　;2.9 体验区-负一层会所意向;2.9 体验区-售楼处风格;2.9 体验区-售楼处风格;2.9 体验区-售楼处风格;64;3.1整盘筹划- 上塘项目在公司3年经营筹划中的安排;1;项目整体一期开发； 交付时间：2018年12月30日； 权益后利