台湾百货购物中心的市场分析.docVIP

关于台湾百货/购物中心的市场分析 一﹑前言 台湾经济快速成长，民众之生活质量与水平的提升，教育水平的普及与提升，加上电子信息科技的进步，民众的生活型态改变，使得消费习性与购物行为也随着大幅转变， 尤其是台湾物流流通业的快速发展，即从传统多层次复杂的通路转变为由供货商经物流中心直送各零售卖场的作业方式， 促使综合商品零售业如百货公司、便利商店、超级市场及量贩店的家数不但激增且彼此间的竞争愈形激烈。 1999年7月台湾首家购物中心台茂(Tai-Mall)在桃园南崁开幕，正式宣告台湾零售业已迈进大型购物中心的时代， 因此，购物中心不仅将掀起另一波消费变革，也会冲击台湾综合商品零售业的生态环境， 尤其对百货公司与量贩店等彼此间的竞争将更加激烈。 全球迈入二十一世纪，台湾各产业将面对更开放、 更自由化及国际化的冲击，加上电子信息科技已有划时代的革命，电子商务和网际网络结合成宽带网络与无线通讯的来临， 未来势必会逐渐颠覆台湾零售业的经营型态，且其生态环境也会产生结构性的变化。 故购物中心在台湾综合商品零售业体系将成为未来的明星产业，并能开创潜在的新商机。 二、产业特性 （一）定义 根据台湾购物中心发展协会所做定义：购物中心系以单一开发主体计划所规划的商业型态， 可同时购物、休闲娱乐、餐饮、文教及生活服务等功能的复合性商业空间；此空间以高质量的购物环境， 满足消费者购物方便性、消费舒适性及育乐选择性，同时须具备以下要件：1.购物中心总营业面积至少在2万平方米以上，大型购物中心的面积不小于10万平方米，特大型购物中心的面积超过20万平方米。 2.全部卖场内要有至少15家以上独立营业之商家。 3.卖场面积最大的营业单位，其面积不大于卖场总面积80﹪以上，其他零售商店之总营业面积已超过4千平方米者，则不受此规定之限制。 4.全部营业单位应共同成立管理委员会，并透过单一的经营管理组织，以全体商店共同利益的立场，进行整体联合广告营销及管理维护工作。 5.位于合法之土地使用分区上，并提供足够的停车位。 （二）开发方式 目前台湾规划开发中的大型购物中心共有80多家，主要透过两种方式来开发，一是透过工商综合区设置大型购物中心分区方式，把一些制造业的厂房土地或农业用地， 开发成工商综合区，并在区内设置大型购物中心，据统计，目前申请设置工商综合区计有39件，其中申请大型购物中心分区共有36件， 显示开发商申请设置工商综合区几乎是要开发为大型购物中心，同时区位大都在市郊区及都市边陲地带， 且开发商通常是地主。另一种模式是经由都市计划变更的方式来开发，据估计， 这类开发案计有10多件，其地点较佳，即区位大都在市中心区内。 （三）市场进入障碍度高 购物中心系为一可同时购物、休闲娱乐、餐饮、文教及生活服务等功能的复合性商业空间， 不仅须土地面积大且取得不易，更要投入大笔资金，动辄数十亿上百亿元（新台币）以上， 同时从筹备规划设计至开发建设完工需相当长的时间，以致进入该产业的难易度高， 故经营者基本上多属资金雄厚的台湾大企业投资或由国外财团或企业合资经营。三、产业概况（一）现况 现代化的大型购物中心在50年代起源于美国，现已是美国人居家生活上不可或缺的购物环境， 全美购物中心已达4万家左右，日本也超过1千多家的购物中心，据此大型购物中心的有无或多寡已是一国现代化零售业强弱度的指针。 由于亚太地区人口高居五大洲之冠，人口有30亿以上，其购物、休闲的需求与日俱增， 加上近年来亚洲地区经济成长优于全球，如亚洲四小龙、四小虎及中国大陆等国之经济蓬勃发展， 足可显示亚太地区未来几年的购物中心的成长深具潜力，并可能呈现倍数之趋势。 据统计结果，已获规划开发的工商综合区的案件共有39件，几乎全部倾向开发成购物中心， 加上都市计划变更开发为购物中心也有10多件，两项总计有50多件，开发区位主要分布地点在台北、 桃园、台中、台南及高雄等五大地区，其次为基隆、新竹、苗栗与屏东等地区。 台茂( Tail-Mall )家庭娱乐购物中心是台湾第一个在工商综合区内开发的美式大型购物中心， 位于桃园县芦竹乡南崁地区，共斥资新台币七十亿元，占地面积5万多平方米，卖场面积达10万平方米， 200多家厂商进驻，停车场可停汽车3,300辆、机车1,500辆及休闲绿地广场面积1.5万平方米， 整合了购物、休闲、餐饮、娱乐电影院等多种商品和服务于一处， 让消费者在休假日除到百货公司或量贩店消磨时间外，多一个购物休闲的选择对象与好去处。 目前台湾已有桃园台茂、中坜大江、新竹远百、高雄亚企、台北京华城、三侨微风、高雄大远百等10余家，传统百货业生态将面临严峻的挑战； 不过，购物中心协会刘理事长耀东指出，以台湾人口数（仅2千万