作价出资土地转让不需审批.docVIP

作价出资土地转让不需审批 2010-06-22 | 作者： 姜 帅 | 来源： 中国国土资源报 | 【 大 中 小】【 打印】【 关闭】 ???? 根据1998年12月24日国务院颁布的《土地管理法实施条例》第二十九条规定，国有土地使用权作价出资或者入股是与国有土地租赁、国有土地使用权出让并列的三种国有土地有偿使用方式之一。 ????从法律性质上来看，企业在国企改制中通过作价入股（出资）方式取得土地使用权，是以相应价值的股权为代价的，应当是企业完整的法人财产，与划拨方式取得的土地有着明显不同。 ????原国家土地管理局于1997年5月31日发布的《对关于执行股份有限公司土地使用权管理暂行规定中几个问题的请示的批复》规定，对于原划拨土地使用权采取国家入股的，股份制企业对入股的土地享有与出让土地使用权同样的权利。1998年2月17日原国家土地管理局颁布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》规定，国家以土地使用权作价出资（入股），是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规转让、出租、抵押。国土资源部于1999年发布的《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》规定，以作价出资(入股)方式处置的，土地使用权在使用年期内可依法转让、作价出资、租赁或抵押，改变用途的应补缴不同用途的土地出让金差价。 ????可见，在国企改制中，如果操作规范、程序合法，并且新设企业按规定持省国土资源行政主管部门下达的土地使用权处置批复和作价出资（入股）入账凭证、国有股权持股单位证明、公司工商注册材料等合法凭证办理了土地登记手续的，企业以作价入股（出资）方式取得土地使用权，应当等同于出让土地使用权，企业进行转让、出租或抵押等处分时，是不需要再缴纳土地使用权出让金的，也无需土地使用权处置方案的原审批机关批准。 ????鉴于该宗地已颁发《国有土地使用证》，理应经过合法的法律程序，国土部门在办理作价入股（出资）方式取得土地使用权的转让变更登记手续时，是不需要原审批机关批准的。在登记中，应主要根据土地登记的有关规定对申请人提交的登记文件和材料进行审查。至于土地取得方式，仍应保持“作价入股”不变，不宜轻易变更。 《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第三条第四款规定：“国家以土地使用权作价出资（入股），是指国家以一定期限的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业自己持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地行政主管部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。”1999年11月25日《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》中规定“采用授权经营、作价出资（入股）方式处置土地资产的，按政府应收取的土地出让金额计作国家资本金或股本金。”“以作价出资（入股）方式处置的，土地使用权在使用年期内可依法转让、作价出资、租赁或抵押，改变用途的应补缴不同用途的土地出让金差价。” 　　从以上规定可以看出，A公司在改制时以土地使用权作价出资（入股），国有土地使用权已经属于企业财产的一部分，土地使用权在使用年期内可依法转让、作价出资、租赁或抵押。由于A公司已不是国有企业，破产应适用《民事诉讼法》的有关规定。《民事诉讼法》第二百零三条规定“已作为银行贷款等债权的抵押物或者其他担保物的财产，银行和其他债权人享有就该抵押物或者其他担保物优先受偿的权利。抵押物或者其他担保物的价款超过其所担保的债务数额的，超过部分属于破产还债的财产。” 授权经营与国家作价出资土地使用权的区别 ?蔡卫华 　　由于授权经营国有土地使用权是在我国特定的历史发展阶段出现的由特定的企业所取得的特殊的土地权利，国家相关规定甚少，地方在实践中遇到不少问题难以找到相应的处理依据。在此，笔者就授权经营土地使用权的性质问题，发表个人观点，以供读者借鉴与参考。 　　按照物权法定的原则，授权经营土地使用权不是严格意义上的物权。与国有企业改革中出现的国家租赁土地使用权、国家作价出资（入股）土地使用权这两种特殊的土地权利（在《土地管理法实施条例》中有明确的规定，并且在《土地管理法（修订案送审稿）》中也有明确的规定，应当属于物权）不同的是，授权经营土地使用权在目前国家的法律或法规中没有任何规定。就笔者所查找的资料，国家关于授权经营土地使用权的规定非常有限，仅有《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（原国家土地管理局令第8号）、《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（以下简称《意见》）、《关于改革土地估价结果确认和土地资