青岛中央商务区万达广场项目市调及前期策划报告.docxVIP

专供大连万达项目 大连万达项目市调及前期策划报告 目 录 1.城市篇…………………………………………………………………………08 1.1 城市概况，青岛市以及青岛市房地产业发展趋势 1.2 项目半径 5 公里范围内建筑构成和相关资源，包括主要大企业名单 2.投资环境篇……………………………………………………………………15 2.1 青岛经济概况及其结构 2.2 青岛市人口规模、人口结构、流动人口状况以及主要外来人口来源 2.3 中央商务区半径 4 公里范围内人口构成 2.4 青岛市固定资产投资 2.5 青岛市居民收入及支出比例，平均家庭资产构成，居民中高收入界定标准 2.6 青岛市金融机构存贷状况 2.7 项目交通情况 2.8 城市历史背景及城市建筑形态特点，项目周边区域历史形成及人文背景，周边大企业 2.9 当前板块布局及各区域产品特征 2.10 市场供应量、价格、产品形态及销售状况分析 2.11 消费需求，需求量，可接受价格，产品偏好市场需求分析 2.12 市北区 2005 年—2007 年上半年土地开发量及各类产品的供应量与消化量， 2.13 市场未来发展趋势 3.规划篇…………………………………………………………………………42 3.1 青岛市城市总体发展规划 3.1.1 青岛市城市规划框架 3.1.2 城市功能目标 3.1.3 青岛市城市产业重点 3.1.4 市北区产业结构比例及重点产业发展概述 青岛福元九合投资顾问有限公司 专供大连万达项目 3.2 青岛十一五发展规划和市北区未来城市规划 3.2.1 青岛十一五发展规划 3.2.2 市北区未来城市规划情况 3.3 市北中央商务区总体发展规划 3.4 山东路作为城市中轴，发展商务走廊成为可能 3.5 考虑到城市交通的便利，提出在市北区山东路、鞍山路、延吉路和福州路区域打造城市中央商务区的发展规划。 3.6 青岛地铁规划及建设时序 4.政策环境篇………………………………………………………………………57 4.1 现行主要房地产政策 4.1.1 金融信贷 4.1.2 税收 4.1.3 开发管理 4.1.4 销售管理 5.市场篇……………………………………………………………………………61 5.1 2006 年及 2007 年上半年青岛市房地产开发投资特点 5.1.1 当地开发企业的情况，外地进岛开发商情况 5.1.2 市场供应分析（包含供应结构）目前和 2 年内形成有效供给的楼盘、面积、户型；本项目区位在青岛人心目中的地位和相对认可度 5.1.3 市场需求情况 5.1.4 商品房市场价格，及其价格结构和各自走势 5.1.5 土地市场情况 5.1.6 二手房市场分析 5.1.7 青岛其他重点发展区域或竞争板块 5.1.8 青岛市主要楼盘的重点信息 5.1.9 项目周边 4 公里半径内，主要项目情况介绍 5.2 市北区房地产市场发展原因 5.3 房地产市场购房喜好调查 5.3.1 购房时考虑的因素排序 青岛福元九合投资顾问有限公司 专供大连万达项目 5.3.2 再次购房者考虑的最重要因素 5.3.3 购房时会考虑的区域排列 5.3.4 面积选择 5.3.5 购房首选户型 5.3.6 能接受的房价 5.3.7 能接受的房总价 5.3.8 对住宅建筑类型的要求 5.3.9 住房被访人最不能忍受方面 5.3.10 希望的住宅外部配套设施 5.3.11 被访人需要的前三位设施及服务 5.3.12 希望社区能为老人提供哪些设施和服务 5.3.13 精装修房屋在青岛的现状、认可度和未来发展 5.3.14 该地区写字楼销售市场状况 6.配套和物业篇……………………………………………………………………91 6.1 市北区城市建设和配套情况 6.2 市北商圈现状和规划 6.2.1 市北商圈现状 6.2.2 市北商业中心目前存在的主要问题 6.2.3 市北规划的配套的档次和针对人群 6.2.4 具体措施 6.3 有关项目内配套的建议 6.4 项目物业管理建议 7.资源篇…………………………………………………………………………97 7.1 政府提出构筑大青岛等战略设想和政策为项目的实施提供难得的政策资源 7.2 青岛城市特殊的历史和丰富的城市意象为项目提供了发挥的空间 7.3 市北区可挖掘的区位和环境资源。 7.4 市场抗性分析 7.5 中海地产 8330 元/平米拍得西吴家村 250 号地块对区域房地产市场的影响 3 青岛福元九合投资顾问有限公司 专供大连万达项目 8.概念和产品篇…………………………………………………………………102 8.1 概念分析 8.1.1 概念建议 8.1.2 项目依托市北中央商务区大发展的建议 8.1.3 打造市北中央商务区精品的计划 8.1.4 市北中央商务区考虑