成都万科魅力之城对面地块提案.ppt

建设净用地面积：4822.85平方米(7.2343亩) 待征地面积:7869.7平方米 (道路待征地6095.29平方米,待征绿地1774.41平方米) 建筑密度:25% 绿化率:不小于30% 容积率:5.0 项目地块指标 地块SWOT分析 优势（S） ◆区位：城东副中心核心区域，临三环 ◆交通：紧邻三环，地铁二号线，沙河堡客运 中心站 ◆环境：中产城东，人均绿地13.6平米 ◆景观：临10平方公里森林公园、塔子三公园 ◆配套：享万科魅力之城近10万平米商业配套 ◆规模：规模较小，销售周期短 ◆1774平米待征绿地，弥补小区内环境劣势 劣势（W） ◆心理距离＞实际路程 ◆项目整体规模较小，不利做高品质社区 ◆三环路半封闭的隔断影响 ◆社区景观有限 机会（O） ◆政府规划 ◆增值空间 ◆当地市场需求 ◆周边同质竞争楼盘的缺乏 ◆区域影响力提高 威胁（T） ◆周边地块开发时期与本案重合 ◆区域市场竞争激烈 ◆国家调控不断加强 ◆开发商无品牌优势及客户积累 物业产品定位 城东 品质 精致 时尚 总体定位 档次定位 中高档次，精致社区！ 功能定位 住宅+临街底商 建筑类型定位 高层电梯公寓 户型面积及配比 主力户型：2房1厅（40%） 电梯70—85平米 次主力户型：2房2厅（30%） 电梯90—100平米 次户型：3房1厅（20%） 电梯100—120平米 次户型：1房1厅（10%） 电梯50—60平米 户型组合 建筑风格建议 现代时尚 风格造型 风格造型 园林景观建议 主题景观＋情景商业街 园林景观建议 景观示意 项目规划初步设想 开发思路 设计风格大众化 目标客户差异性 总体规划品质感 房地产开发就是研究在特定的时间 空间里，在合理控制风险的基础上， 最大限度的发挥土地价值 开发策略—我们对房产开发的理解 总体规划 开发周期，1年 同步开发 以电梯中档为主 半围合 18、22层结合 总体规划 建筑形态 板式加点式结构 高层电梯 总体规划—示意图 项目初步经济指标 建设净用地面积：4822.85平方米(7.2343亩) 总建筑面积：约25000平方米 （住宅约22000，商业约2000平米，地下约1000平米） 公共绿地面积：1774.41平方米 容积率:5.0 绿地率:30% 总户数：约260户 建筑密度:25% 停车位：地下约50辆，地面约100辆 项目投资估算 地价：约2960 建安成本：约4230 不可预见费：约60 管理费用：约100 营销费用：约410 直接成本合计：7760 （单位：万元） 预计销售及产值 住宅 预计销售价格：4000元/平米，面积约22000平米 预计销售产值：约8800万元 商业 预计销售价格：6000元/平米，面积约2000平米 预计销售产值：约1200万元 地下车位 预计销售价格：5万元/个，约50个，面积约1000平米 预计销售产值：约250万元 销售产值总计：约10250 万元 项目投资总成本：约7760万元　 项目销售总产值：约10250万元 项目税前总利润：约2490万元 静态投资回报率：约32.09% 投资利润估算 　代理佣金提成 　　按实际销售总金额3.2%提取代理佣金。 　营销推广费用 　　项目操作过程中所产生的广告推广及营销费用由乙方承担。 　溢价提成 　　实际销售价格超过基准底价时，超出部分采取溢价部分双方 分成形式，其中溢价金额在100元以内甲方分成比例为80%，乙方比例为20%。溢价金额超出100元时甲方分成比例为70%，乙方比例为20% 合作条件－－营销费用及溢价 项目产品定位及概念设计 项目总体营销及推广策略 项目整体包装及广告设计 项目全程销售控制 服务内容 谢谢聆听！ 第一部分 市场分析 房地产市场总体状况 成都房地产市场综述 成都房地产从2000年后进入飞速发展的时期，特别是2003年底至今，市场开发量俱增，众多品牌开发商入住，在带动整个产品品质和房价的大幅提升； 目前成都房产开发形成东、南、西、北、中、近郊的鲜明区域特征； 众多品牌开发商囤积的大量土地，将逐个启动，未来两年成都房产市场将进入大盘时代。 　　中心区：开发规模较小、以商住为主，CBD、商业中心； 　　城 东：中产城东，生态居住、品牌大盘； 　　城 南：国际城南，国际化社区