众厦地产月3日郑州金恒基置业城市综合体定位报告.ppt

谢谢聆听！ THANKS! 深圳市众厦实业发展有限公司 降低项目开发风险，实现项目稳健运营 中牟公寓市场目前处于空白阶段，发展空间大 投资客户青睐低总价、高回报的小户型公寓产品的投资，看好中牟小户型投资市场 项目区域周边行政、商业商务资源丰富，潜在需求较大 结合目前公寓市场及开发风险较低等因素综合考虑，建议公寓体量约6.8万㎡ 68000㎡ 酒店式公寓产品 阐述： 1、降低项目开发风险，实现项目稳健运营； 2、中牟公寓市场目前处于空白阶段，发展空间大； 3、投资客户青睐低总价、高回报的小户型公寓产品的投资，看好中牟小户型投资市场； 4、项目区域周边行政、商业商务资源丰富，潜在需求较大。 项目体量 项目区域投资客户群体中，郑州客户占主力购买群体。 客户定位 客户构成 客群构成中有80%来自郑州 东郡濠景 客群构成中60%来自郑州，40%来自当地及周边地区 明珠广场 客群构成中80%以上来自郑州 金帝城 中牟公寓客户摸牌 客户定位 酒店式公寓目标客户群定位 核心客户 重要客户 游离客户 自住客户：项目周边商业商务人士或周边产业集聚区内的中高层管理人员，基本处于社会中产阶层，追求时尚与舒适。 自住兼投资客户：年龄在25—35岁首次置业的青年人，看好本项目的发展前景，达到居住过渡的作用。 投资客户：以郑州金水区、郑东新区、经开区、圃田区等区域企业老板、高管、公务员、自由职业为主的30—50岁的投资人群和当地的教师、医生、公务员和企业老板等投资人群。 户型打造 郑州市场公寓主流面积：一房为40-60平米，两房面积范围广，多为70-90平米 郑州酒店式公寓市场不同户型供求关系比例 房型 单房 一房 两房 建筑面积（㎡） 30—40 41—50 51—60 61—70 71—80 81—90 90—100 供应 18% 52% 23% 7% 48% 30% 10% 需求 10% 56% 25% 9% 25% 45% 30% 产品定位 产品定位 户型打造——户型配比 公寓一房主流面积为41-60㎡，两房主流面积为61-70㎡ 户型 面积（㎡） 套数比 装修标准 单房 30—40 25% 简装或精装 一房 41—50 40% 51—60 20% 二房 61—70 12% 毛坯 71—80 3% 户型建议： 户型方正，开间进深合理，实用性较强 厨卫独立，基本功能空间完善，生活舒适性较高 适当通过户型亮点与赠送面积体现品质与实惠 产品定位 产品定位 酒店公寓户型建议：公寓主流产品为40-60 ㎡所有户型 46.56㎡ 59.1㎡ 66.53㎡ 33.3㎡ 装修标准：装修价格每平米500—800元，实现客户拎包入住 精装品质装修： 采用国内知名家居品牌装修，装修价格500元—800元左右简装或精装。 创新室内设计，多种风格并存，适合不同需求客户喜好。 产品定位 06 各物业类型定位——商业 Position 业态定位 目前中牟七家集中式商业总体量约为35000㎡ 本项目先期规划集中商业体量约60000㎡ 发达城市人均占有集中商业面积最高可达1㎡/人 中牟作为县级城市，人均占有集中商业面积约为0.7㎡/人 城镇人口 经营商业体量 人均占有商业面积 消费者流失程度 商业饱和体量 15万 约7万㎡ 0.7㎡/人 30% 约7.35万㎡ 经测算：目前经营商业体量基本饱和 随着中牟的快速发展，外来人口的增加，人均占有面积的提升，消费者流失程度的减少 城镇人口 总体商业体量 人均占有商业面积 消费者流失程度 商业饱和体量 30万 约15万㎡ 0.8㎡/人 20% 约19.2万㎡ 众厦认为：站在发展的角度考虑整体运营风险，集中式商业体量不宜过高，以保持在5.5万㎡较为适宜 19.2-15=4.2万㎡ 通过测算本商业目前规划商业体量4.2万㎡，但是考虑到中牟目前处于高速发展状态，以及本项目的容积率情况，可适当增加集中商业面积1.3万㎡ 目前商业饱和度测算 未来商业推算 业态定位 众厦认为：以集中商业带动商业形象的同时，拉动近距离商业人流；以街区商业拉动中远距离商业人流。 根据项目规划，本项目商业分为两大板块： 集中商业：作为新区新兴商圈的代表，此区域应打造成为复合型业态，主要以集中特色商业+邻里商业为主；树立中牟商业标杆形象。 街区商业：考虑到目前本项目所处片区发展及业态辐射效应，建议在此打造特色商业一条街，以餐饮娱乐的超强辐射能力带动人流。借鉴案例：郑州顺驰第一大街 建议：将集中商业南部部划出部分商铺与街区商业呼应，提高可售商业面积 在郑东新区兴建早期，顺驰第一大街作为较早开发项目，在商业氛围不浓厚，人气不足的情况下，对商业街区进行规划，将业态定位为餐饮、娱乐、休闲一条街，并迅速形成聚核效应。 业态定位 B1超市 1F百货（化妆品、珠宝、鞋类）、数