温塘广告营销方案.docVIP

温塘-索坤项目整合推广建议 wentangsunkunxiangmuzhenghetuiguangjianyi 非常荣幸参与本项目广告的整合推广，在此案中，我们力求深入研究此项目本身的特色，准确锁定目标受众及其心态，科学地把控推广策略，精确地传达广告的信息，再辅之良好的创意表现，配合公关策略及精确地运用媒介力求完美地实现销售及项目发展商品牌的最佳美誉度。 本案作为温塘的一个项目，除了温泉作为买点之一外，在推广的过程中如何把推广的附加值最大化，继而实现利润的最大化，成为了我们思考的核心问题。 在本案的市场推广方面，解决问题的关键点是找出现有竞争产品推广的“盲点”。如何树立独特定位，如何引导消费人群完成最终销售 前言 [第一部分/市场调研及分析部分] Market investigation and study ●1.1石家庄房地产市场状况简介 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。 1、2005年石家庄房地产市场回顾 在保持稳定增长的同时，投资增速趋缓；普通商品房和经济适应房建设力度加大，2005年竣工面积和销售面积基本持平，基本上没有空置；每年新增人口较多，潜在购房需求较大，有效需求依然旺盛，住宅均价2400到2500元，全年保持了稳中有升，浮动不大，二手房交易增长，中小户型仍然是热点，商品房多层住宅比例减少，2000-3000元价位畅销，，购买对象以本市市区居民为主，占到总量的73%，其他区域占总量20%，本市以外人口占到6%左右。 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。 2、小高层、高层住宅渐成楼市新宠 新上市的商品房项目中，小高层、高层已占到了一定比例，尤其是在省会的黄金地段，高层或者超高层越来越流行，如今年新建的先天下、长安花苑、尚乘源项目等等，实际上，目前高层住宅的品质已经有了很大提升，而且市场上高层住宅的主要形式已过渡到板式，采光、通风，户型均不逊于传统的商品住宅，抗震性与安全性都比较好，而且高层景观也明显好于多层住宅。 在土地稀缺性日益凸显、地块容积率迅速攀升的情况下，开发商为控制成本不得不把楼建得越来越高，今后市区二环以内的优质地段，高层将不可避免地成为今后发展趋势。 ……………………………………………………………………………………………………………… 3、建筑节能的三年规划 节能建筑是新方向，大力推行节能建筑可以节约土地资源，大大降低建筑对能源的需求，强化节能意识刻不容缓，建筑节能应成为购房者选房的标准之一 ……………………………………………………………………………………………………………… 4、地产市场有效需求未来趋势减少 正常情况下，一个城市商品房价格的高低，最终决定于一个城市居民对房地产的需求，而需求受其收入水平的影响，决定于其有效的支付能力，即其家庭总收入在扣除其生活、子女教育、医疗以及其他家人相关的支出和必要的储蓄准备后剩余的一部分。据国家有关部门资料显示，石家庄目前新建楼房高层价格大约在3500元以上，2005年5月的集中成交价格为3664元，较2004年5月上涨了22.7%%，而据2005年河北省统计年鉴显示，2004年河北省人均年收入8381.42元，可支配收入7951.31元, 石家庄市人均收入8628.02元。石家庄市2005年商品房平均价格为居民年收入的近1/2。随着房价的日益升高，失业、就业压力的增加，城市居民的消费需求已经回归理性，体现在住房消费上，就是不再盲目地跟风、不再超前消费。此外，从城市长期发展来看，城市人口自然增长需求（现有家庭人口的增长）在下降，对城市新增房地产的需求减少，成为今后城市发展的必然。 ………………………………………………………………………………………………………………... 5、市场购买群体细分 现有房地产主要的消费群体可分为以下几种：改善居住环境（本市有房居民）；急需购买房地产者（毕业学生、军转人员）；进行房地产投资者；进行房地产投机（炒作）者，外来人口购买力主要为其他地域的外来人员，外国留学生、外国移民很少，难以形成购买力。本地已有居民改善住房需求者和新就业的毕业生是潜在的购买主力。而前者的需求是改善，一般希望卖掉现有住房，换（买）一套合适的居住，其购买需求受到收入、有效支付能力和对未来预期的影响，其中真正有实力者的购买选择已经开始转移向远郊购买，远离城市喧嚣（如温塘、龙凤湖等风景区）。潜在购买群体中新就业的学生和国内其他地域的移民，大多数由于收入的有限性和工作的不稳定性，他们的购买力是