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上海宝山国际钢铁物流服务业基地区域市场研究报告 2006 年 4 月 1 1、市场概况 出于地理位置的差异，宝山区一直不属于上海的传统商务板块。据观察，上海市政府在以往几年内，倾向于开发城市的西南及东南面，交通、配套等诸多因素的缺乏，致使该区域写字楼市场发展相较于其它地区要远远滞后。 纵观整个宝山地区房地产开发，主要还是以住宅、厂房及产业园区为支撑点。其中宝山北部钢铁产业对区域房产市场发展起到了积极的推动作用。作为世界 500 强之一的宝钢集团，控股子公司 14 家（其中境外子公司 2 家），年产钢能力 2000 万吨左右，是中国最具竞争力的钢铁企业，围绕着而衍生出许多以依托于宝钢而生存发展的产业链。基于此，近几年，政府部门也力将宝山区打造成一个以钢铁产业为核心的大工业区，宝钢钢铁生产大多依靠外来资源，宝山靠海临江，十分有利发挥长江的水运优势，广泛利用国内、国外两种资源。吴淞港作为东北面主要的港口运输渠道，日渐发展壮大。 鉴于行业特性，目前驻扎于宝山的企业（主要为制造业及物流企业）对办公物业的需求更为偏向于厂房、堆场等生产性用地内附带的办公场所。一般来讲，此类企业对室内办公需求的要求并不高，办公空间的需求规模较小，而更注重厂房、堆场等生产性用地，而此类用地对空间的要求非常高，需要大面积的占地。企业本身的办公需求则通过在厂区或园区内自建配套写字楼解决，绝少于市场上租赁或购买办公物业，有实力的大中型企业犹为如此。据观察，中心商务板块牡丹江路上即有多处办公物业为企事业单位自建自用，对于这类企业而言，在宝山区内自建写字楼成本明显低于在市场上租赁或购买写字楼，且更能满足自身的需求。 以上因素在某种程度上抑制了当地写字楼历史发展趋势。根据相关数据统计发现，自 85 年至今，整整二十余年的时间，宝山区能称之为写字楼的物业总供应量也仅为 10 万平米左右的体量，无法与上海其它区域相抗衡。以营建水平来看，该区域现有办公物业与市区的物业相比较外观陈旧、配套落后，存在较大程度上的差距。各项数据表明，宝山整体写字楼市场的发展尚处于雏形阶段。 2 2、写字楼结构标准分类研究 就我国现阶段写字楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写 字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。 顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写 字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称 谓。 标准主要包括两方面，一是物业自身的品质和服务，二是物业的租售价格水平，同 时参考物业的市场认知程度。本报告将采用定量分析和定性描述的方法，对写字楼物业 市场进行单独分析和横向比较。 一般甲级写字楼基本配置标准 外墙装饰: 外墙铺花岗岩或不锈钢饰框+双层不反光玻璃幕墙。 结构: 钢结构+钢筋混凝土结构。 标准楼板间高度: 3.8-3.9 米。 标准天花标高: 2.7 米-2.8 米。 线槽及架空地板: 提供 10MM 架空地板及三间隔线槽。 客运电梯: 进口电梯(3m/s -4m/s)自动扶梯, 高峰期等待时间为 38 秒，可用 Mitsubishi 或是 Hitachi。 消防电梯: 进口电梯(18 人/1,350 公斤及 27 人/2,040 公斤)。 空调系统: 冷量 90 瓦/每平方热风量。 3 电力系统: 2 路 35 千伏供电,紧急备用发电机。 室内照明标准：500lux 桌面照明，高级进口隔栅灯 通讯系统: 2 路光纤接入.光纤及超 5 类电缆垂直布线.拥有充足的电话直线，可支持 ADSL,ISDN,DDN,EI 及宽带。 卫星电视: 装置 SMAT 卫星电线系统及 CABD 公共天线系统，可接收 12 个卫星电视频道。 停车场: 地上及地下停车库+自行车库. 消防系统: 智能化消防报警系统,包括自动喷淋系统,消防栓系统,自动火警报警系统,灭火器,烟感系统,应急灯和安全出入口指示等. 楼宇管理系统: 先进楼宇智能化管理系统,监控和维持大楼供暖,空调及通风系统,消防系统保安系统及广播系统的正常工作.另外还需提供自动遮阳窗帘及自动温湿度. 辅助设施: 多功能会议中心,健身中心,商务中心,餐厅,银行,咖啡厅,美容沙龙,快 餐,日用品店等. 节能: 变风量控制(VAV),双层中空玻璃幕墙,积压式变压器,真空锅炉. 由于宝山地区在纯写字楼的供应方面长久以来存在着空白点，甲级写字楼甚 少。根据调研结果显示，符合以上甲级写字楼标准仅为即将上市供应的“安信商业 广场＂配套写字楼物业。 4 3、商务区分布格局 1）现有格 局 根据目前宝山办公物业整体的分布情况来看，现有办公物业布局分散，主要集中在交通便利、商业聚集地区，并无明显的竞争板块形成。 根据现场调研，宝山区南面作