浙江金华浦江镇三地块市场研究探究跟土地价值评估_126页_xxxx年资料教材.ppt

2、商业产品价格预估 规模特征分析 分析：从本项目的规模、区位特征、客流量和未来可能吸引的核心客户来看，本项目只具备形成居住区级商业中心的条件，因此对项目的定位不推荐建设区域级商业中心，居住区级商业中心是比较适合的。 从消费者 的行为切 入，可将 商业业态 分为三种 具体业态分析 拦截型商业：距离是消费者选择该类业态消费场所的第一考虑因素，常见的业态是日常快速消费品零售及服务等。 替代型商业：经营具有一定差异化的产品，对比各种综合因素形成的比较优势决定消费者是否选择该类业态的消费场所。 目的地型商业：以其独特性或专业性吸引消费者慕名而来。 具体业态分析 业态定位 邻里商业基本功能定位 业态定位 业态示意 在权重中，各权重值为本机构价值分析法之经验值。 在价值类比中，以“1”作为本项目类比系数及类比值参照的基准，大于“1”则表明本项目差于类比对象、小于“1”则表明本项目优于类比对象，数值相距越远，相差程度越大，反之越小。 所选案例的修正价格为市场价格与修正系数的乘积。 商业地块未来产品价格预测 定价方法说明 商业项目类比可实现价值模型 定价方法说明 修正系数 =地段资源修正系数+项目提升因素修正系数+价值实现的经济因素修正系数。 商业毛坯价： 15000元/㎡ 通过估算，本商业项目 六、地块价格评估 市场收益法 也称假设开发法、剩余法、预期开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。 地块价格评估 1、A-1，A-2地块成本估算 产品经济指标 土地及建安成本 注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。 1、A-1，A-2地块成本估算 期间费用及总成本 注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。 1、A-1，A-2地块成本估算 税收 销售收入 1、A-1，A-2地块成本估算 *综合宏观风险和未来供应量考虑未来产品单价的变动 3 佘山3号 户型 浦江颐城 双拼别墅，建筑面积303平米 3 佘山3号 户型 浦江颐城 联排别墅，建筑面积280.27 平米 3 佘山3号 别墅主打大面宽、特色中庭的设计元素；公寓主打超大楼间距和良好的区域规划、生态环境卖点。 浦江颐城 广告推广 3 项目特色阐述 浦江颐城 区位——位于闵行区浦江镇中心城区，受世博会辐射，临近八号线，出行方便。 规划——一期总建筑面积超7万平米，集院墅、独立别墅、公寓为一体的综合社区。 建筑空间——别墅内部空间比较中式，特别是双拼别墅内设中庭，形式“回”字，类似徽宅。 万科翡翠别墅 翡翠别墅 4 项目概况 360 -450 ㎡ 房型 35% 绿化率 毛坯：80000 元/平方米 现在报价 意大利风格融合中式风格 建筑风格 二期面积有360-450平米多种房型， 后期推案 上海加来房地产开发有限公司 发 展 商 一期09年年底入住； 二期于2010年年底交房。 交屋时间 一期09年6月14日开盘， 二期09年11月22日开盘， 开盘时间 外郊环 环线 闵行区江桃路505号 项目地址 总价2700万/套起 总价位段 独栋别墅 建筑形态 0.39 容积率 180000平方米 占地面积 一期 45套 二期 31套 总户数 60000平方米 总建筑面积 万科翡翠别墅 名称 2.94万㎡ 72800 10592.4万 4 0.15万㎡ 闵行浦江 2010 翡冷翠园 2.94万㎡ 41677 84997万 53 2.03万㎡ 闵行浦江 2009 翡冷翠园 项目总面积 均价 总金额 总套数 成交总面积 区域 年份 名称 销售情况 4 项目实景 翡翠别墅 4 样板间 翡翠别墅 “辛格之蓝”，以东方贵族之地——印度“蓝色之城”为文化源头来打造，以蓝色为主题色调的空间，弧形的穹顶、印度花式窗格……将印度宫廷的生活等级展示了出来。 “百老汇之梦”，以上世纪二三十年代百老汇的传奇故事为灵感，展示二三十年代的时代经典。水晶灯、大理石、檀木、烤漆、银器、丝绒等元素展现出ART DECO艺术绚丽夺目的一面。 4 项目位置 佘山3号 翡翠别墅 4 佘山3号 户型 翡翠别墅 建筑面积: 448.37㎡ 4 佘山3号 户型 翡翠别墅 建筑面积: 360平米 4 佘山3号 配合项目高端产品而主打良好规划、生态环境、豪华私密等卖点 翡翠别墅 广告推广 4 项目特色阐述 翡翠别墅 区位——浦江镇是上海所有外环以外区域距离市中心最近的板块，自驾出行方便，开车仅需20余分钟（约15公里）可到达人民广场。 规划——纯独栋别墅社区。结合中国皇家九宫格的布局方式与意大利宫廷的构