201410合锦置业柘城学苑路项目市场调研报告及产品设计建议149p.ppt

电梯洋房一层私家花园入户 户型配比建议 多层电梯洋房 户型 户型形式 面积区间（㎡） 套数 分配比例 紧凑三房 3+2+1 110-119 12 11.1% 舒适三房 3+2+2 120-129 48 44.4% 阔绰三房 3+2+2 130-139 30 27.8% 四房 4+2+2 140-145 18 16.7% 合计 108 100％ 小高层 户型 户型形式 面积区间（㎡） 套数 分配比例 两房 2+2+1 85 20 5.2％ 2+1 89 18 4.5％ 紧凑三房 3+2+1 105-115 80 20.2% 舒适三房 3+2+2 116-125 130 32.8% 阔绰三房 3+2+2 126-135 130 32.8% 四房 4+2+2 143 18 4.5% 合计 396 100％ 11F 11F 11F 10F 18F 18F 10F 10F 6F 6F 6F 6F 1 2 3 5 6 7 8 9 10 11 12 13 户型分布建议： 洋房层层退台，一楼均送50㎡左右院子 1、10#楼：120㎡三房； 2、5、7#楼：两边户135㎡左右，中间两户115㎡； 3、10#楼：做层层退，1楼做四房，层层退台，2-3楼135 ㎡左右，4-5楼125㎡左右，6楼115㎡左右 6、8#楼：1-5楼与3＃相似，6楼为125㎡左右 9＃楼：西单元西户为143㎡，东户110㎡左右；东单元西户为120㎡左右，东户为135㎡左右 11＃楼：西单元西户130㎡，东户89㎡；东单元125㎡左右； 12＃楼：西户130㎡左右，东户89㎡； 市场竞争 市场供需：近两年来，柘城市场年均新增供应面积在30万方左右，目前主要在售项目存量超过200万方，其中长江新城区潜在开发量超过150万方。市场竞争激烈，须差异化考虑，以便突破市场压力； 量价表现：目前市场主要项目均价维持在2400-2600元/㎡，项目所在区域的个别项目价格偏高，其中联盟新城3500、新质新城2700、星河湾2900。进入2014年以来市场整体去化形式较差，整个市场去化15万方左右。 主力产品：目前柘城市场仍处于房地产市场发展的初级阶段，客户的认知度还多停留在地段和产品方面，目前市场上供应量最大同时去化最快的产品为110-140㎡的三房，两房、四房或面积更大的产品客户接受度差。 关键词：竞争很激烈、去化表现一般、三房为主力产品 客户敏感点 客户置业考虑因素：建筑质量、地段、价格和社区环境是客户置业主要考虑的因素，客户对高品质住宅区的概念还比较模糊，如何打造一种全新的生活方式，引导客户的置业需求。 主力需求：柘城市场高端置业客户数量有限，市场主力需求以120-140㎡的三房为主。 景观要求：客户对于居住环境的要求愈来愈高，良好的园林景观是客户置业重要的考量因素，也是项目的发力点之一。 配套需求：客户对于配套的要求以基本生活类为主，教育、医疗、停车等配套备受关注，对高端享受型配套的认知水平有限。 关键词：三房为主力需求、配套需求提升、客户培植潜力大 产品打造原则 重视珍惜资源、合理利用资源，倡导一种生活主张和一种生活模式。 二、价格上：“随行就市”，打造高性价比产品 三、不需要做到“面面俱到”，注重公共空间的精细化，建标上不超越 四、塑造差异化卖点，增加附加值 一、产品上：抓市场主流产品，适度进行产品创新 共性上不妥协！差异性上有高度！ 户型 配套 品质生活 园林 规划 细节 服务 真 正 的 品质住宅 建筑篇 一、建筑表现 入口大堂：有进深较大的入口和宽广的门廊，入口部分进行精装修，仪式感的入口彰显主人身份； 入户门厅处设立信息发布系统、业主信件箱、订奶箱等； 路铺转换：道路转角、台阶、组团区域路面铺设做精细转换处理。 外立面表现：分期逐步提升品质，伴随价格的上涨。 楼栋参差坐落：建筑参差坐落，建筑颜色与露台、社区组团景观形成鲜明色彩对比； 道路色系区分：在车道、步道、消防通道的铺设上，以高低、色差进行区分。 二、建筑细部 本项目立面材质建议采用分段式设计，在底层客户视线可及的范围内建议采用面砖，上部建议采用真石漆，最大化控制成本。 从定位上看，项目定位中高端，需要从建材上凸显产品档次和价值； 从工程造价的角度及现阶段涂料处理技术，真石漆的外部感官完全可替代面砖； 建议底层采用面砖，体现项目品质感，其余部分选择真石漆，最大化控制成本。 三、建筑强化 建筑小品：小品延续建筑符号，增强视觉冲击； 建筑符号：从建筑延伸到配套，统一风格重复使用。包括大堂、景观小品、售楼部装修等； 门窗、玻璃：在门窗选材、密封处理上严格按标准执行；玻璃采用双层中空双玻，起到节能、保温、降噪作用。 建筑空间：露台、南北双阳台等运