国际房地产投资公司案例.doc

. . . 参考学习 国际房地产投资公司案例 目录 TOC \o 1-3 \h \z \u 案例背景 3 国际房地产投资公司 3 医院改造项目 3 卡洛斯的挑战 3 数据和方案 4 医院的购买 4 市长的选举 4 是否等待选举结果 4 LIH申请 4 LIH项目和非LIH项目 5 LIH项目 5 非LIH项目： 6 决策树 7 买、不买、等选举结果： 7 直接购买： 8 等待选举结果后购买： 12 完整的决策树： 14 风险和决策 15 敏感性分析 16 选举结果 16 LIH通过概率 16 贴现率 17 NPV的影响： 17 买、不买、等选举结果： 18 是否继续购买： 19 建议 21 NPV的计算 21 出售医院 21  案例背景 国际房地产投资公司 国际房地产投资公司主要从事房地产的买卖，开发以及运营。公司主要聚焦于居住类房地产业务。 医院改造项目 日前，一所医院正在以一个很有吸引力的价格出售。国际房地产投资公司希望购买该医院，将其改造成出租住房。由于纽约市房屋发展局(NYHDA)针对廉价出租住房有一系列优惠政策(LIH)，所以公司认为医院改造项目将有很好的前景。该项目由卡洛斯负责。 卡洛斯的挑战 卡洛斯面临的最大的不确定性主要在于能否成功申请LIH。这受到诸如市长选举结果等因素的影响。而且，能否成功申请LIH也将直接影响购买和运营决策。卡洛斯必须制定合理的策略来应对这些不确定因素。  数据和方案 医院的购买 如果决定购买医院，需要交付10%的定金。3个月后，必须确认是否购买。如果确认购买，需要交付余下的90%。如果不购买，将损失10%的定金。医院购买的投资如下表： ? 投资 不买医院 ? 0 买医院 决定放弃 -200000 决定买 -2000000 ? ? ? 市长的选举 一个月后，市长的选举结果将公布。其中一位候选人支持LIH项目，将对项目通过LIH申请产生积极影响。而另一位候选人不支持LIH项目，将对通过LIH申请产生消极影响。对于选举结果的预测如下表： ? 概率 选举 乐观 0.6 不乐观 0.4 是否等待选举结果 鉴于选举结果的影响，可以选择等待一个月后再购买医院。但是，这将带来其他买家先购买医院的风险。对于一个月后医院是否可买的预测如下表： ? 概率 1月后可买 可买 0.8 不可买 0.2 LIH申请 申请LIH的结果将会影响到医院的购买决策，而LIH申请结果有可能在3个月以内，也可能超过3个月。同时，LIH申请的结果也会收到选举结果的影响。对于LIH申请的时间和结果的预测如下表： ? 概率 申请LIH ? 3个月内 ? 0.7 超过3个月 ? 0.3 ? 通过 乐观选举 0.7 不乐观选举 0.2 不通过 乐观选举 0.3 不乐观选举 0.8 LIH项目和非LIH项目 对于能否通过LIH申请，对该项目带来的收益是不同的，这里分析LIH项目和非LIH项目的净现值，其中设共用房间96间，运营周期为30年，贴现率为7%。如下表： 房间数 96 周期(年) 30 贴现率 0.07 LIH项目 如果通过LIH申请，将会有一系列的优惠政策，同时会规定房间档次的比例。LIH项目各项数据和NPV如下表： ? 单价(/间月) 成本 初始投资 运营成本(/年) 维护成本(/年) 税率 年收益 NPV收益 NPV LIH收益 ? 491.2 -921600 -2000000 -56000 -60000 0.4 269,917.44 2,427,816.63 427,816.63 ? 比例 单价(/间月) ? 高 0.2 685 中 0.3 484 低 0.5 418 非LIH项目： 如果未通过LIH申请，或者不申请LIH，将没有优惠政策，同时对房屋档次比例也没有限制，但是要考虑当地市场情况。非LIH项目各项数据和NPV如下表： ? 单价(/间月) 成本 初始投资 运营成本(/年) 维护成本(/年) 税率 年收益 NPV收益 NPV 非LIH收益 520 -1152000 -2000000 -56000 -75000 0.45 257,422.00 2,042,360.20 42,360.20 决策树 买、不买、等选举结果： 当前要决策买医院、还是不买医院。如果不买，一个月后可能买不到。如果可以买，这时选举结果可能是乐观的也可能是不乐观的。如下图：  直接购买： 如果不等待选举购买后，将要决策是否申请LIH。如下图： 如果申请，将受到选举结果的影响。