项目经营决策文件临沂项目2017426.docxVIP

临沂项目经营决策文件 编号： 日期：2017.4.17 内容：临沂项目经营决策 保密等级：绝密 附件：1.项目经营目标计算说明及风险提示； 2.投资决策目标与经营决策目标的对比； 3.项目规划总平图及开发节点表； 4.项目投资测算明细表（经营决策版）。 工作目标 1.项目净现金流不低于-32,740万元 2.可售物业净利润（不含税）不低于18,590万元，可售物业销售净利率不低于13.65% 3.持有物业总成本（不含税）不高于45,733万元 经营指标 1.用地面积91,936㎡，建筑总面积375,696㎡ 2.可售面积197,811 ㎡（其中可售车库面积为车位数*14㎡/个计算，非实际地下车库面积） 3.持有物业总建筑面积 154,450 ㎡（持有物业垂直投影所包含总面积），其中： 地上购物中心 88,000㎡ 地下商业（含超市）7,000 ㎡ 地下机动车库（非人防） 26,616 ㎡ 地下非机动车库（非人防） 0 ㎡ 地下人防 27,660㎡ 地下机房 5,174 ㎡ 4．持有物业可租赁面积 61,560㎡ 主力店 未签批 ㎡ 次主力店 未签批 ㎡ 一般商户 未签批 ㎡ 5.经营期：2016年12月12日-2019年12月31日 6.总销售收入 151,218 万元： 超高层 元/㎡（销售面积 ㎡） 高层5,500 元/㎡（销售面积134,188㎡） 储藏室 3,000元/㎡（销售面积 2,015 ㎡） 多层 元/㎡（销售面积 ㎡） 别墅 元/㎡（销售面积 ㎡） 金街16,775元/㎡（销售面积 33,315 ㎡） 外街 元/㎡（销售面积 ㎡） 底商 13,500 元/㎡（销售面积 9,549 ㎡） 公寓（毛坯） 元/㎡（销售面积 ㎡） 公寓（精装） 元/㎡（销售面积 ㎡） 办公 元/㎡（销售面积 ㎡） 车位 60,000 元/个（销售个数 1,339个） 7.销售物业成本总额（不含税） 90,648 万元 8.销售费用 5,789万元，营销费率 3.8 %（不含开业筹备费 2,400 万元） 9.管理费用总额 5,024万元，管理费率3.7%，其中： 项目管理费用 2,000 万元 总部分摊管理费用 3,024 万元 10.财务费用 2,268 万元 11.土地增值税 4,517 万元 12.销售部分所得税 6,197 万元 13.销售物业净利润（不含税） 18,590万元 14.持有物业成本总额（不含税） 45,733 万元，其中： 土地成本（不含税） 5,776 万元 非土地成本（不含税） 39,957 万元 15.财政返还 0 万元 备注：1）经营决策目标，是项目的刚性目标，最终实现结果均不能突破该经营目标； 2）经营决策目标，将作为项目公司的考核及项目奖金发放的依据。 附件1： 项目经营目标计算说明及风险提示 一、规划经济技术指标 项目规划用地面积 91,936 万㎡，总建筑面积 375,696 万㎡。 二、经营期 2016年12月12日（本期最早开工时间）——2019年12月31日（开业或者本期最后一栋楼交付后半年） 三、测算依据 1、国家及山东省、临沂市政府部门相关政策、法规与收费标准； 2、新城控股商业综合体项目（C类）建筑装饰建造成本指标（2016版）； 3、集团常规成本测算指标； 4、临沂各项目建造标准调研情况及本项目建造标准； 5、其他项目已有数据。 四、计价基础 1、《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2008）； 2、山东省2003年消耗量定额及相应价目表。 五、计价标准 1、工程部分价格按当前市场材料价格测算，钢筋按3,800元/T，C30砼价格275.92元/m3； 2、住宅门窗按照680元/㎡标准，采用三玻两腔； 3、商业外立面按照900元/㎡标准； 4、金街外立面按照1,000元/㎡标准； 5、住宅景观按照400元/㎡标准，品质提升，含夜光跑道； 6、商业景观按照500元/㎡标准，品质提升。 六、税费返还：无 七、风险提示 提示：不确定因素导致的成本增加或收入减少 1、近期钢材、水泥、砼市场波动较大，可能会导致成本的额外增加。 2、为确保首开区施工节点完成，针对现有地质情况需采用一些边坡加固及止水措施，将会导致成本的额外增加。  附件2： 投资决策目标与经营决策目标的对比分析 可研版与方案版利润表对比