成本管理之基础知识.ppt

成本管理基础知识 * 提 纲 在房地产开发中我们所处的环境 成本的概念 建安成本的分类构成 成本管理的基本原则和发展过程 成本控制的基本方法 * 在房地产开发中我们所处的环境 我们的对手： 航空母舰型:《环球企业家》2002年为您提供的答案是：合生创展 董事局主席朱孟依、金源集团总裁黄如论以及世贸集团总裁许荣茂 棋逢对手型：中海、金地、华侨城、招商等 土豪地霸型：各地占有一定市场份额的优秀中小房地产企业 * 在房地产开发中我们所处的环境 竞争中求发展的途径： 我们的现状： 开源节流 万科楼盘售价≥附近楼盘售价＋1000元/m2 万科的利润≠附近楼盘利润＋1000元/m2 万科两个著名的公式 * 成本的概念 简单的理解：成本是开发产品过程中所有的投入。 诸如：人力成本、时间成本、建造成本、税金等 我们重点讲建造成本，讲成本肯定离不开利润，谁知道利润怎么表达？ 利润＝售价－成本 成本＝地价＋建安成本＋营销成本＋开发间接费＋税金 * 成本的概念 利润＝售价－(地价＋建安成本＋营销成本＋开发间接费＋税金) 买地阶段： 建造阶段： 地价=售价－（建安成本＋营销成本＋开发间接费 ＋利润＋税金） 建安成本＝售价－（ 地价＋营销成本＋开发间接费 ＋利润＋税金） * 建安成本的分类构成 * 建安成本的分类构成 * 建安成本的分类构成 * 建安成本的分类构成 * 可恶的建筑面积 谁能告诉我我们日常工作中接触的建筑面积有几种？ 成本部关心的是？ 设计部关心的计容积率面积 设计院关心的图纸范围内建筑面积 销售部、财务部关心的是预售查账面积、竣工查账面积 建造面积 建造面积＝可售面积＋不可售面积（含不计容积率面积 ＋不计建筑面积的面积＋随楼送建筑面积（两层高？） ＋恐怖的地下面积 * 成本管理的基本原则 全员的成本控制原则? 成本靠大家不是客气话，更不是一句恭维话。 成本关系到每个人的口袋。 而是一种责任 好像年底每个人盘点一年的收入时，估计没有一个人想到那里面有成本部的 心血和功劳 * 成本管理的基本原则 项目全过程的成本控制原则 全过程：项目从可行性研究到竣工决算。 目标成本管理都必须按专业化、程序化的要求责任到人、目标明确、衔接有序，不因机构、人员变化等因素而中断 * 成本管理的发展过程 帐房先生 有理没理都要争，争的天昏地暗、日月无光。 特有成就感 结论：杀敌一万自损三千 结论：丢了西瓜捡芝麻 限价系统 寻价——大规模招标限价——反单—— 三方合同——加强合同管理——甲供 * 成本管理的发展过程 成本指导书 有了完全成本的概念。针对性和指导性欠缺 集中体现在： 主体建筑指导意义不强—迫切需要清单招标 环境成本针对性不强—设计整体化和标准化 强化招标机制 集中采购、实物量招标、设计标准化意义重大 * 清单招标到底有什么好处？ 尽最大可能使成本处于可控状态 A：提高工效、准确性提高、规避风险； B: 对设计方案是否合理优化给予明确的评价 C：科学的报价更贴近市场、体现公平公正的原则 D：给决策提供可靠的依据 前提：保证图纸质量和招标的时限 * 成本管理的发展过程 优化方案决策 在清单招标、设计前期进展受阻时两条腿走路 起到治本的作用（姑且把强化招标机制称为治标） 不同阶段的两种管理手段 就效益而言：招标远逊于方案优化，不可同日而语, 一个治标，一个治本。 * 成本控制的基本方法 设计阶段，成本管理从设计开始不能再是句空话了 首先，选择优秀的合作单位，包括历史合作评估，优秀的 主要设计人员，以及现场服务。 其次，也是非常重要的一点：合理的设计周期 过程中跟进至关重要，否则等到施工图出来再提优化方案 黄瓜菜都凉了。那是一个痛苦的过程。 不妨试试定期设计例会的方式，专业协作。项目、设计、 成本人员全力跟进。集中审图 * 成本控制的基本方法 设计阶段成本控制的优秀案例 广州公司在这方面领先一步，尤其是主体设计过程中跟进取得较明显的成绩 其他诸如成都公司，金地房地产也做得相当不错 * 成本控制的基本方法 加强实施过程中方案优化工作 首先大家要明确方案的概念 深圳公司在此方面小有心得，同诸君共享 * 成本控制的基本方法 设计规划类： 东海岸二期的地下室怎么跑到了一期？ 这个房子的含筋量有点吓人 环境方案必须要优化 金域蓝湾晚上不亮了。 换汤不换药少花140万 * 成本控制的基本方法 施工方案类（正方）： 土方平衡为什么只挖不填？ 一句话带来的经济效益值30万 为达目的可以不择手段，竹脚手架一样用 这栋楼的基础有点怪 给施工单位上课考试，钱少意义重大 动动脑筋十几万到手 * 成本控制的基本方法 施工方案类（反