专业市场向城市综合体转型的模式与难点.ppt

“专业市场-城市综合体”转型 方向﹒模式﹒难点 一、转型基础 1 占地面积 交通条件 地产属性 商圈定位 商业资源 专业市场 100亩（约7万平米）以上 交通便利 摊位出租 广域辐射 商、物、资金、信息四流合一 城市综合体 10万平米（150亩）以上 交通枢纽 业种、业态或店铺出租 广域辐射 商、物、资金、信息四流合一 转型基础 宽裕的商用 土地资源 强大的客流 集散能力 类似的商业 地产运营模式 广域的商圈范围定位 齐全的商业服务资源 二、转型动因 2 属性 区位 功能 发展方向 专业市场 传统、低层、 交易大厅 城市中心 或城市周边 交易为主的 单一功能 展示性销售对综合 商务服务的要求 城市综合体 现代、高层、 商务楼宇 城市商业中心 或商务中心 综合服务的 集成功能 综合服务体对商业 业态的需求 转型动因 城市景观建设与服务经济发展 专业市场改造、 城市空间拓展、城市空心化 城市生活方式和购物方式的升级 一站式、休闲式 消费需求的产生 三、转型方向 3 定位 能力 经营方式 基础设施 交易手段 专业市场 交易型 效率导向 商品集散能力 独立经营 以交易大厅为核心 现场、现货、现金交易为主的批发交易 城市综合体 服务型 体验导向 客源集散能力 商务服务 旅游会展 休闲娱乐 统一经营 以商务楼宇为核心 展示、交易、商务接待、高端购物、休闲服务一体化服务 转型方向 体验式设计 总部化布局 集群化整合 商场化管理 楼宇化发展 现代化交易 四、转型条件 4 市场区位：城市中心或未来城市中心 市场定位：以消费品交易为主，客流旺盛 土地资源：具备必要规模，具备盘活提升潜力 交通条件：接近交通枢纽，交通影响较小 周边环境：视野开阔，相对远离生活区 五、转型模式 5 1、总体转型模式： 设施改造：专业市场原地改造设施、升级功能 功能改造：设施改造基础上引入复合服务功能 综合改造：市场搬迁后重新塑造城市综合体 五、转型模式 6 2、经营转型模式： 高端市场型城市综合体：展示型专业市场为中心 展贸中心型城市综合体：服务型会展中心为中心 复合服务型城市综合体：复合型商务楼宇为中心 六、转型难点 7 1、盘活用地难 专业市场的公益性城市综合体的商业性 专业市场使用土地城市综合体购置土地 专业市场粗放开发城市综合体集约开发 专业市场低开发风险城市综合体高开发风险 六、转型难点 8 2、转型调整难 土地性质：专业市场多样性城市综合体商业性 摊位产权：专业市场分散性城市综合体集约化 业种业态：专业市场单一化城市综合体复合化 经营定位：专业市场低端化城市综合体高端化 六、转型难点 9 3、业主安置难 转型期安置：对可重新入驻业主的临时安置 转型后安置：对不可重新入驻业主的长期安置 转型后招商：对转型后须入驻新业主的招商 七、转型风险 10 1、战略决策风险 综合体发展战略要基于市场需求特征和资金回流目标确定 不盲目做大做高：根据区位特征和市场需求明确定位 不盲目确定业种比例：平衡投资回收期与综合体功能 不盲目开发商业地产：适应业种经营需求和开发预算 七、转型风险 11 2、地产开发风险 大型商业地产开发成功的评价指标具有多元性 建筑形态设计：地标性建筑和景观性设计 商业运营设计：业种的平衡和功能的优化 客流集散设计：动线的安排和人流的规划 其他设施设计：齐全的配套和人性化设计 七、转型风险 12 3、商业经营风险 客流不足：目标顾客的转变风险 定位失误：盲目模仿的经营风险 运营冲突：多业种运营产生冲突 经营矛盾：主力店与经营户矛盾 八、转型策略 13 1、避免以综合体之名办专业市场 2、避免贪大求洋脱离市场需求 3、避免大干快上导致过度竞争 4、避免粗放经营低效利用土地 5、避免盲目布局业种导致资金紧张 八、转型策略 14 6、避免综合体社区化形成相互干扰 7、避免同质竞争，凝练主题特色 8、监控市场环境，明确发展契机 9、区别专业市场和城市综合体，形成有效定位 10、平衡地产设计与商业经营，重视商业策划 九、案例展示 15 九、案