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景秀年华家园营销策划报告 目录 第一部分 市场调研部分 第二部分 项目定位 第三部分 销售策略 第四部分 广告宣传计划 第五部分 展销会具体安排 第六部分 入市策略 附页 工作进度控制表 第一部分 市场调研部分 景田片区概况 景田片区位于深圳市中心区侧、香蜜湖东侧，指深南路以北、北环路以南、新洲路以 西、香梅路以东的城市用地，总面积273.59公顷。其功能定位是：以居住为兼有商业、办公、金融等功能，配套设施齐全的综合性住宅区。 景田片区为深圳市中心区的一级辐射地带，片区口碑良好，属于高尚住宅区。左右邻靠莲花山与香蜜湖风景区。片区内有万科城市花园、天健花园等知名楼盘，消费群体相对集中，吸引了大型零售商SAM会员店的进驻，另外，由于特区报业大厦、商报大厦的先后建成，和随之而来的机关单位人员的迁居，又赋予了景田片区浓郁的文化气息。 由于前期政策性影响和规划不力，片区内楼盘密度高，地块规模普遍较小，少有大规模小区，多层、高层呈无序分布，绿化率低，不仅造成视觉上的拥挤，更使居民不能享受宽敞的活动空间，并且现在和各楼盘由于规模小和规划早，普通缺乏自身配套，楼盘外观普遍过时。 片区内楼盘已趋饱和，俊景台、天一名居、宏浩花园、康欣居、嘉隆星苑等楼盘基本销售完毕，对本楼盘已不够成竞争压力，片区内近期在售楼以高层为主，目前对景秀花园直接构成压力的几个楼盘是：天然居和翔名苑。周边暂时将不会再有新建项目，即半年内所处的竞争格局相对稳定，且各楼盘也是有一定差异性的。下面就对竞争楼盘进行分析比较： 竞争楼盘分析 项目名称：翔名苑 住宅部分 位置 景田北路与景田西路交汇处 占地面积 8655.9平方米 建筑面积 25319平方米 实用率 92% 建筑功能分布 3栋小高层：商铺：1896平方米，住宅：170套，会所：一栋4000平方米 各种户型面积及套数比例 主力户型 三房二厅：99——107平方米，占50% 二房二厅：65平方米，占30% 销售率 约40% 均价 6800元/平方米（毛坯房） 物业管理单位及管理费 万厦居物业管理公司 2.8元/平方米 分析：翔名苑自发售以来，销售业绩不甚理想，主要原因是： 问题： 宣传力度不够，现场包装气氛不够热烈显得过于冷清； 售楼处布置光线昏暗不够大气，售楼人员不够热情欠专业水准； 样板房设计不够煽情不具档次没有起引导作用。 项目优势： 付款方式灵活多样，采用零首期，二成、三成及一次性的付款方式，大大降低了购买门槛； 户型方正实用，实用率高达90%； 主力户型为二房、三房、四房满足各类人群的需求； 不临街，无噪音。 结论：翔名苑在硬件上（规模和档次）不能和本项目相提并论，在软件上（推广力度、手 法）不够，其他条件（付款方式、户型、价格）不相上下，因此与本楼盘不够成竞 争压力。 项目名称：天然居 住宅部分 位置 福田莲花西路中段 占地面积 2.7万平方米 建筑面积 16万平方米 实用率 85% 建筑功能分布 6栋高层住宅带会所，一栋商场 主力户型套数比例 二房二厅：76——87平方米，占7%；三房二厅：95——118平方米，占85% 销售率 60% 均价 6800元/平方米（毛坯房） 物业管理单位及管理费 天健管理有限公司 2.8元/平方米 分析： 天然居自去年11月发售以来已销售了60%多，销售业绩非常理想，除了项目自身的优势外，如大社区、户型方正多样、价格合理、地理位置优越，我们认为天然居之所以如此成功主要有以下几方面的原因： 推广力度做的充分，主要表现在现场包装、售楼处做的热烈醒目，包装给人以明快、大 气的感觉，及具景田楼王的气派。 天然居针对目标客户和户型做了4种风格不同的样板房充分体现了楼宇的档次和目标客户群所追求的格调； 付款方式灵活多样采用零首期、二成、三成及一次性付款方式，大大降低了购买门槛。 结论： 天然居主要以中大户型为主，面积多在90平方米以上，而本项目60%都是面积60——80平方米的小户型，因此这部分与本项目的目标客户群不同，不存在竞争。但也有一部分面积在90——120平方米的户型与本项目的目标客户交叉，而本项目在规模、价格、档次、地理位置上都逊于天然居，因此这部分户型将会是本项目最直接的竞争对手。 景秀年华家园项目优劣势分析 （一）自身优势 位置优势 地处景田片区，有优势的绿色生态环境，位置得天独厚。深圳市交通主干道深南路，北环路等贯穿前后，交通十分方便快捷。 大巴 6路、370路、222路、213路、365路、104路、25路、361路、201路 中巴 441路、446路、456路、411路、477路、548路 配套齐全 周边配套设施齐全完善，尽享景田片高档住宅的成熟与便利，这里配套齐全，尽可满足居家休闲、娱乐