利率存量新建房价gdp四象限模型.docxVIP

2　四象限模型简介 21 1　 四象限静态模型 资产市场和物业市场在两个方面上存在联系。第一,在物业市场上被确定的租金水平决定资产市场的需求; 第二, 物业市场的供给由资产市场所决定。资产市场和物业市场中经济变量之间的联系可以在图 1所示的四象限静态模型中得到体现。 每个象限对应着一个方程, 反映的是在市场均衡状态下, 房地产的租金、价格、新建量和存量之间相互依存的关系。 21 11 1　 第Ⅰ 象限 (东北象限 )这条曲线描述的是在给定外部经济条件的情况下, 空间的需求如何随着租金而变化。在平衡状态下, 市场必须调整租金水平, 使需求等于供给。因此, 本象限的作用是根据存量确定市场租金。如果外部经济条件发生变化, 整个曲线的位置将发生变化, 向外或向内移动。 该象限所对应的方程为: D (R , Economy) = S式中, D为需求量; R为租金; Economy为经济因素。 21 11 2　 第 Ⅱ 象限 (西北象限 )这条曲线描述的是资产市场中租金和价格的关系, 由租金价格比率 (资本化率 ) 来反映。资本化率主要受四个因素影响: ①整个经济体系中的长期利率 (长期利率越高, 则资本化率就越高, 反之亦然 ) ; ②租金的预期增长率 (预期增长率越高, 资本化率就越低, 反之亦然 ) ;③ 租金收入现金流的风险程度 (风险越高, 资本化率就越高, 反之亦然) ; ④ 税法对房地产的优惠程度 (优惠程度越高, 资本化率就越高, 反之亦然 )。所对应的方程为: P = R / i 式中, P为价格; R为租金; i为资本化率。 21 11 3　 第Ⅲ 象限 (西南象限)这条曲线描述的是房地产价格同新建量之间的关系。 从长期来看, 房地产价格应同它的重置成本相等, 因此也就描述了重置成本同新建量之间的关系。这里假设随着新建量的增加, 重置成本将会增加。影响重置成本的其他因素将会导致整个曲线的移动— — — 重置成本升高将使曲线向左平移, 重置成本降低将使曲线向右平移。该象限对应的方程式为: P = f (C) 式中, P为价格; C为重置成本。 21 11 4　 第Ⅳ 象限 (东南象限) 这条曲线描述的是新建量与存量的关系。假设新建量为 C, 存量为 S。存量与新建量之间本来存在这样的关系: ΔS = C -δ S (δ为灭失率 )。当市场处于均衡状态时, 应有ΔS = 0, 所以有方程S = C /δ P = R / I 式中, P为价格; R为租金; i为资本化率。 21 11 3　 第Ⅲ 象限 (西南象限)这条曲线描述的是房地产价格同新建量之间的关系。 从长期来看, 房地产价格应同它的重置成本相等, 因此也就描述了重置成本同新建量之间的关系。这里假设随着新建量的增加, 重置成本将会增加。影响重置成本的其他因素将会导致整个曲线的移动— — — 重置成本升高将使曲线向左平移, 重置成本降低将使曲线向右平移。该象限对应的方程式为:P = f (C)式中, P为价格; C为重置成本。 21 11 4　 第Ⅳ 象限 (东南象限) 这条曲线描述的是新建量与存量的关系。假设新建量为 C, 存量为 S。存量与新建量之间本来存在这样的关系: ΔS = C -δ S (δ为灭失率 )。当市场处于均衡状态时, 应有ΔS = 0, 所以有方程S = C /δ 21 21 2　 长期利率下调对房地产市场的影响当长期利率下调时, 风险降低, 税收优惠增加, 于是资本化率降低, 第Ⅱ 象限的曲线就会逆时针转动, 从而使租金降低, 价格、存量和新建量均上升。长期利率下调对房地产市场的影响如图 3、图 4所示。21 21 3　 短期利率上升对房地产市场的影响当短期利率上升时, 建设融资困难, 政府规划限制变得严格, 导致建设成本上升, 第 Ⅲ象限的曲线向左平移,价格、租金均上升, 存量和新建量下降。短期利率上升对房地产市场的影响如图 5所示。 利率对需求的影响: 收入效应: 如果家庭是净储蓄者, 收入增加; 如果家庭是净借贷者, 收入减少; ② 替代效应: 利率上升, 跨时消费的替代; 未来消费相对于当前消费更便宜, 放弃当前消费, 推迟买房。 3　四象限模型的应用 — — —香港房地产价格与GDP、利率的实证分析 　　 下面主要结合香港 1998年一季度到 2008年一季度的GDP、最优贷款利率、房地产价格 (以 70平方米 ～9919平方米的私人住宅为例 ) 数据, 分析 GDP、利率变化与房地产价格间的相互关系: 根据以上数据, 根据以上数据, 运用 Eviews 610软件对两个变量进行二元回归判定, 由于 GDP和房价数据较大, 在此取 log对数值, 方程为: Log(P) = -+01088424