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PAGE PAGE 1 第四章 写字楼的物业管理知识 授课方式：理论课 课时安排：四学时 教学目的及要求 了解写字楼的类型及现代写字楼的特点。 熟悉写字楼物业管理的方式，目标及达标标准。 掌握写字楼物业管理的内容与特点以及签订写字楼租赁合同，承租户的选择、确定租金的方法。 教学内容 1.写字楼的类型与特点 2．写字楼的管理方式与目标 3．写字楼物业管理的内容与特点 4．写字楼的租赁管理 三．教学重点 1．写字楼的类型与特点 2．写字楼物业管理的内容与特点 3．写字楼的租赁管理 四．教学难点 1．写字楼物业管理的内容与特点 2．写字楼物业管理的租赁管理 五．教学方法 讲授法、案例分析法、讨论法 六． 教学手段 普通教师授课 七．板书设计 1.写字楼的类型与特点 2．写字楼的管理方式与目标 3．写字楼物业管理的内容与特点 4．写字楼的租赁管理 八．教学过程 第一节 写字楼的类型与特点 一．写字楼的含义 写字楼是指供政府机构的行政人员和企事业单位的职员办理行政事务和从事商业经营活动的大厦。（为了满足不同用户的需求，写字楼越来越专业化，环境优越、通讯快捷、交通方便、有相配套的停车场等。）写字楼逐渐的向高层和超高层发展，设施设备在写字楼集中的地区往往形成了城市的“中心商务区”，为社会各行各业、各部门提供集中办公的场所，从而大大缩短了社会各方面人员的空间距离。 低层建筑：1—3层 多层建筑：4—6层 中高层建筑：7—9层 高层建筑：10层以上的住宅和高度超过24米的公共建筑及综合建筑。 超高层建筑：建筑物高度超过100米。 二．写字楼的类型 目前，我国写字楼分类尚无统一标准，主要依照其所在的位置、规模、功能进行分类。 （一）按建筑面积划分 1．小型写字楼 建筑面积一般在1万平方米以下。 2． 中型写字楼 建筑面积一般在1—3万平方米 3．大型写字楼 建筑面积一般在3万平方米以上 （二）按使用功能划分 1．单纯型写字楼 2．商住型写字楼 3．综合型写字楼 （三）按现代化程度划分 1．甲级写字楼。具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况良好，建筑质量达或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力与新建成的写字楼相当；有完善的物业管理服务，包括24小时的设备维修与保安服务。 2．乙级写字楼。具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。 3．丙级写字楼。物业使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求，建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的需求，因租金较低，尚可保持合理的出租率。 三．写字楼的特点 （一）单体建筑规模大，机构和人员集中 （二）使用时间集中，人员流动性大。 （三）外观装饰标准高，内部空间分割灵活 （四）设备系统先进，智能化水平高。 与住宅相比，写字楼内部一般都配备有更为先进的设备设施，如中央空调、高速电梯、监控设备、现代通讯手段等，这些设备实施也是我们物业管理工作的重点对象。根据使用功能，写字楼的使用功能，写字楼可分为8大系统： 1．电气设备系统 2．通信系统 3．供热系统 4，运载系统 5．运载系统 6．给排水系统 7．监控系统 智能化是现代写字楼的标志。智能化建筑至少应具备5大要素： 1． 楼宇自动化系统（BA） 2．保安自动化系统（SA） 3．消防自动化系统（FA） 4．通信自动化系统（CA） 5．办公自动化系统（OA） 此外，还有智能化建筑的综合布线系统把各系统有机的联系在一起，把现有的、分布的设备、功能和信息集中到统一的系统之中，实现系统集成，实现图文数据、语言信息的快速传递。 功能齐全，设施配套 （服务前台、大小会议室、小型酒吧、车库、餐厅、商场、商务中心、邮电等） 地理位置优越，交通条件良好。 第二节 写字楼物业管理的方式和目标 写字楼物业管理的方式 根据产权性质划分，写字楼物业管理方式可分为委托服务型和自主经营型。 （一）委托经营性物业管理 委托服务型物业管理师业主或投资者将建成的写字楼委托给专业物业管理企业进行管理，物业管理企业只拥有物业的经营管理权，不拥有产权。 （二）自主经营型物业管理 自主经营型物业管理是业主或投资者建成的写字楼交由属下的物业管理机构进行管理和出租经营，通过收取租金收回投资。（获取长效、稳定的利润） 写字楼物业管理的目标 （一）为业主及客户提供一个安全、舒适、快捷的工作环境 （二）确保写字楼功能的正常发挥 （三）是物业保值增值 （四）应与《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》要求相符合 第三节 写字楼物业