设备定期维护管理要求.docVIP

PAGE 1.0 总体要求 1.1 物业共用设备维护应符合国家、行业技术规程规范要求； 1.2 维护服务应满足《工程服务规范》、《服务礼仪规范》和《CCPG标识规范》要求； 1.3 维护服务应以不干扰顾客正常生活为前提，维护作业人员应按照相关作业指导书作业； 1.4定期维护应编制《年度定期维护计划》，较大的维护项目还应编制维护实施方案，其内容包括：工序计划编制、维修人员的确定、维修材料的确定、维修作业所需设备和器材的选择、成本计划编制； 1.5管理处依据国家、行业技术规程规范要求，以及具体设备的（厂家）技术要求，制定《定期维护记录表》确定设备的维护内容和相关要求； 1.6定期维护时应做足安全措施，注意作业人员及周边人员的安全，必要时应执行“两票”制度（《工作票》、《操作票》）和监护人制度； 1.7电气设备预防性试验每三年进行一次，预防性试验委托具备资质的专业服务供方实施； 1.8维护相关信息及时录入设施设备信息管理系统。 2.0 设备维护周期 序号 维护 周期 维护对象 维护内容与标准 1 月度 发电机组、设备控制柜箱、电梯、中央空调、冷却塔、风机盘管、风柜、新风机、膨胀水箱、水泵、污水泵、消防管理系统、防火卷帘门、气体自动灭火系统、自动喷水灭火系统、视频监控系统、门禁管理系统、周界防范系统、车场管理系统。 见《定期维护记录表》，具体设备应根据国家、行业技术规程规范，以及厂家技术要求进行调整。 2 季度 水泵、阀门、管道、风机、排烟风机、消防栓箱。 同上 3 半年度 高压柜、低压配电柜、发电机组、设备控制柜箱、电动机、防雷设施。 同上 4 年度 油浸式变压器、干式变压器、电缆、桥架、电线、中央空调主机、冷却塔、新风机、风机盘管、风柜、水泵、管网、水井。 同上 说明： 维护对象根据物业项目实际设备情况进行调整；定期维护记录表确定维护内容，同时确定维护标准。 3.0 设备维护管理 序号 项目 要 求 1 维护计划 1.物业管理处应在每年年底编制下一年度的设备定期维护计划；计划内容包括：维护对象、维护时间、维护单位、维护费用等要素； 2.重大项目的维护应在实施之前编制具体的维护实施方案，维护实施方案由实施单位编制； 3.设备定期维护费用应列入本管理处的年度预算；涉及维修基金支付的费用，应在预算编制过程中与相关机构沟通并获得批准； 4.管理处应严格执行集团公司发布的设备定期维护定额，以确保设备维护质量； 5.维护计划与维护实施方案应报子公司物业管理部门审核，子公司分管副总经理审批。 2 维护实施 1.集团专业公司在子公司区域范围内设立了机构的，设备定期维护委托集团专业公司实施； 2.集团专业公司在子公司区域范围内没有设立机构的，设备定期维护除法规有规定或子公司无实施能力外，原则上由本管理处工程服务人员实施； 3.管理处维护力量不足时，提请子公司组成专项维护实施队伍； 4.法规法律对施工单位或操作人员有许可要求的，应执行法规要求； 5.设备维护内容和维护实施方案应经子公司物业管理部门（或工程管理部门）审核，管理处应严格按审核后的维护内容和维护实施方案（经审核的《定期维护记录表》内容）进行维护； 6.设备维护过程应严格执行相应的操作规程和安全规程。 3 维护检查 1.集团专业公司在实施定期维护前应提前知会管理处，管理处工程主管应跟踪实施过程，完工后工程主管应到现场查验确认并签字； 2.较大维护项目管理处应提前知会子公司物业管理部门（或工程管理部门），子公司应组织专业人员跟踪和竣工验收； 3.年终，管理处应向子公司报告年度定期维护计划实施情况；子公司将对管理处的维护情况进行评估。 4 维护处置 1.维护过程中，无论何种原因，不得因推诿而延误工期，以免影响社区业主的正常生活和工作； 2.维护过程应进行如实记录，对潜在风险应及时提示及采取有效的相应预防措施； 3.管理处工程主管、品质主管对定期维护计划、定期维护记录表和工程服务规范等内容进行工作检查和品质检验； 4.委托集团专业公司实施的项目，应将工作检查和品质检验的结果通过协议约定的方式与支付价款挂钩； 5.自行实施的维护项目，品质检验结果应与管理处工程服务人员绩效挂钩。 4.0 支持性文件 《年度定期维护计划表》 《发电机组（月度）定期维护记录表》 《设备控制柜箱（月度）定期维护记录表》 《中央空调（月度）定期维护记录表》 《冷却塔（月度）定期维护记录表》 《风机盘管（月度）定期维护记录表》 《风柜（月度）定期维护记录表》 《新风机（月度）定期维护记录表》 《膨胀水箱（月度）定期维护记录表》 《水泵（月度）定期维护记录表》 《污水泵（月度）定期维护记录表》 《消防管理系统（月度）定期维护记录表》 《防火卷帘门（月度）定期维护记录表》 《气体自动灭火系统（月度）定期维护记录