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前期物业管理工作指引 前期物业管理工作指引 1. 目的 以内部市场化为原理，理顺地产公司与物业公司之间的业务和经营关系。 2. 范围 适用于海昌房地产集团物业管部及自有物业公司与地产公司的前期物业管理。 3. 职责 3.1. 物业管理部负责本指引的编制及修订工作。 3.2. 各下属项目公司新城市新项目论证报告中对物业管理进行可行性分析。 3.3. 各下属项目公司参照本指引， 结合各项目的实际情况制定具体的工作方案和结算协 议，以明确双方的业务和经营关系。 3.4. 如本指引规定内容与地方法规相冲突，依照地方法规执行。 4. 原则 4.1. 集团下属地产公司与物业公司应本着有利于提升客户满意度、提升海昌品牌价值、 促进海昌房地产销售的原则， 合理确定地产公司和物业公司因产品属性不同而带来 的交叉环节工作职责，理顺业务和经营关系，建立高效、规范的协同机制。 4.2. 物业公司与地产公司应确定明确的服务标准，建立清晰、便捷的结算流程，以确保 地产公司及物业公司的良性经营需要。 4.3. 地产公司与物业公司应在每年 1 月份前确定当年各项业务的结算办法。 5. 定义 5.1. 前期物业管理 : 指新建物业在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，由建设 单位选聘物业服务企业实施物业管理服务的活动。 5.2. 房屋交付使用 : 指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面入住通知并办妥相 关入住手续。 业主收到书面入住通知后， 在通知期限内无正当理由不办理相关入住 手续的，视为房屋已交付使用。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相 关入住手续为准。 5.3. 项目开办费 : 指项目在集中入伙前，物业公司为实现新项目正常运作而产生的人员 配备、办公设施、工具材料等费用。 5.4. 项目配合费 : 指在总包进场后，物业公司为地产公司提供规划设计及施工建设部分 图纸评审、施工配合、管理费测定、物业服务方案、前期物业管理招投标工作的配 合、施工工地安全防范与接待、 项目部及项目红线范围内保洁服务等而产生的人工 费、税费等方面的费用。 总包进场前物业配合地产期间产生的费用由地产公司予以 实报实销，物业公司按费用总额提取 10%作为管理酬金，与地产公司每季度结算一 次。 5.5. 营销配合费 : 指售楼部成立后， 物业公司为营销工作提供开放开盘服务、 销售现场、 样板房及开放区域接待、保洁、工程维修服务、销售现场物业咨询、入伙工作的支 持与人员的协助、培训、税费等方面产生的费用。 5.6. 物业移交 : 指竣工验收后地产公司将物业的公共部位、配套设施和场所、房屋移交 给物业公司，物业公司组织人员对房屋及相关设施的质量、使用性、完好性、感观 第 1 页，共 5 页 前期物业管理工作指引 效果进行评估验收的过程。 5.7. 清洁开荒 : 指项目接管验收合格后，对项目所有房屋、共用部位、共用设备设施及 场地进行全面的清洁，以保证入住时的良好清洁状态。 6. 方法和过程控制 6.1. 物业管理前期介入阶段 6.1.1. 物业管理介入项目可行性调研 集团下属地产公司开发房地产业务， 一般在地产项目立项前， 由物业公司负责对当 地的物业法规政策、劳动用工、市场成熟度、竞争对手楼盘、项目基本情况及项目 客户定位进行充分的调研、 并根据物业管理标准和市场价值的差异化程度判断物业 管理在市场进入的可行性， 并对未来的经营管理状况进行合理预测，