济宁天圳的项目前期沟通的报告.pptVIP

济宁天圳项目前期沟通报告 —济南鼎润房地产营销策划有限公司 一个承载着开发商巨大使命的项目 1、天圳公司在济宁的第一个城市综合体项目，任城新区西部片区——全市遗忘多年的片区，项目周边新住宅项目偏少，整体处于待开发状态，周边商品房销售均价在5500元/平米，最高均价在6000元/平米左右。 2、意欲撬动片区热度，开创天圳地产在此片区的天时地利人和，为天圳后续项目开发进行市场铺排和立势。 一个面临巨大时间难题的项目 史上最严厉的政策环境，造成客户观望情绪加重，严重影响项目成交和溢价。 高房价已俨然成为政治问题！政府平抑房价，房地产调控坚决不动摇。 兵法云：“知己知彼，百战不殆” 内容结构 项目定位导图 项目整体定位 济宁首席精致block街区 项目案名及释义 天圳LOHAS（乐活）城 项目SLOGAN 天圳乐活城 炫动城北 客群描摹 住宅定位 最讲究生活方式的HOME 住宅形象定位 住宅风格定位 价值提升策略 价值提升策略 价值提升策略 价值提升策略 价值提升策略 价值提升策略 价值提升策略 内容结构 商业目标消费群定位 项目周边5万消费群体 （项目2公里范围内的保守估计数字） 项目定位导图 商业定位 活力精品城 微观消费者研究——市场需求 项目周边生活着近5万人口（保守估计），如果项目打造成功，他们都将会是我们商业部分的潜在消费客群。 商业形象定位 商业档次定位 商业经营方式定位 商业风格定位 经营单元设计原则 层高尽量做高，以增强项目的整体档次及空间通透性，铺位宽敞通透，实用性强，立体价值高； 15-50㎡MINI面积，购物中心稀有的小旺铺，投资门槛低，投资压力相对较小； 空间组合灵动，可实现相邻两间或前后两间连通，满足各种业态经营铺位大小的需求； 60%的铺位集合餐饮功能，使业主经营选择范围更广； 景观建议小品 案例借鉴 苹果城位于山东省济南市泺源大街以南、文化路以北、历山路沿线；南邻历下大润发，北临银座新天地、CLUB1+1等。苹果城以突出时尚、风潮为立意，定位于时尚达人、流行先锋、潮流一族的“年轻人专属潮流商城”，通过6大苹果主题专区，为年轻消费群体构筑一个全方位体验时尚的商业空间。 住宅外立面 商业导视系统 商业地下一层 商场内部 商场内部导视系统 THANK YOU! 济南鼎润房地产营销策划有限公司 地址：山大路236#大舜天成1-2-602 电话：0531传真：0531Email：jndingrunfdc@126.com 样板房体验：通过样板间的打造增强顾客的感知价值 策略5 建立独一无二的项目形象进而形成一群人的生活信仰 策略6 项目手册 体验馆 IPAD 启动仪式 形象堡垒 话题事件 形象树立策略 策略7 冠名知名物业公司，如仲量联行等，形成价值认同 商业定位 商业定位 商业规划 参考案例 商业目标经营者及投资客定位 初期创业者 租赁经营者 百姓投资者 商业目标经营者及投资客定位 商业目标客群分析 初期创业者、租赁经营者、百姓投资者 面对激烈的市场竞争，商业的成功运作就在于我们如何准确的寻找空白点，挖掘主力客户群体…… 其实每个市场都有着这样一批人，他们资金实力一般，但人数众多；他们每天都在苦苦寻觅，但却经常被忽略。但正是这群人引爆了一个又一个的集散、零售及批发市场。 商业目标经营者及投资客定位 目标客群心理写真 长线看好区域未来发展潜力，区域认可度高 对总价敏感度较高，信奉返租销售 知名商业机构入驻，带动投资信心 手有闲钱，一直在寻找资产升值的途径 有部分积蓄，想拥有自己的事业 商业目标经营者及投资客定位 租赁经营者 一直靠租赁别人的房子做生意，这些年，租金没少交，但房子还是人家的。总是希望能拥有自己的一套铺子，虽然也有了一定的积蓄，但相比高额的房款，却显得那样的微不足道，光是首付都得几十万！ 百姓投资者： 工作还算稳定，手里也攒下了几十万块钱。相比于平时的花销，银行利息实在太低了！总想找个地方投资，炒股票、基金，自己又不专业且风险又太大；买房子钱又不太够，更不用说买商铺了！ 商铺目标客群心理写真 初期创业者： 厌倦了天天坐班的生活方式，渴望自由，手中有一定的积蓄，但并不很多，一直想着开创属于自己的人生事业，开始想为自己打工，同时对零售行业比较感兴趣，并有一定程度的了解，保持一定的敏感度。 宏观经济 中观竞争 商业定位 微观市场需求 立地条件 本案集中性商业部分建议主要发展方向为主题商业，对于具体的经营业态尚需根据后续的商业市场研究成果来定。 宏观背景判断 —前瞻性思考 中观竞争分析 —差异性考量 微观消费者研究 —需求特性洞察 项目立地条件分析 —务实性审视 天圳项目 业态定位 项目定位支撑 1 2 3